Immobilien privat oder über eine GmbH halten: Wo liegen die Unterschiede?

Wer mit Immobilien Vermögen aufbauen möchte, stößt irgendwann auf eine Frage, die zunächst ziemlich technisch klingt:

Sollte ich Immobilien privat kaufen oder über eine GmbH halten?

Beides kann sinnvoll sein – allerdings aus völlig unterschiedlichen Gründen.

Privat gehaltene Immobilien sind oft einfacher und flexibler. Eine Immobilien-GmbH kann dagegen interessant werden, wenn Vermögen langfristig innerhalb einer Gesellschaft aufgebaut und weiter investiert werden soll.

Welche Variante besser passt, hängt deshalb weniger von einem einzelnen Steuersatz ab als von der persönlichen Strategie.

Immobilien privat oder über eine GmbH halten – ganz einfach erklärt

Der wesentliche Unterschied liegt zunächst darin, wer Eigentümer der Immobilie wird.

Beim privaten Kauf gehört die Immobilie Ihnen persönlich.

Kauft dagegen eine GmbH die Immobilie, gehört sie der Gesellschaft. Sie selbst besitzen dann nicht unmittelbar die Immobilie, sondern Anteile an der GmbH.

Das klingt nach einer kleinen Formalität, verändert steuerlich und wirtschaftlich aber einiges.

Immobilien im Privatvermögen

Bei einer privat gehaltenen und vermieteten Immobilie erzielen Sie grundsätzlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Diese Einkunftsart ist in § 21 EStG geregelt.

Dabei können unter anderem Abschreibungen und bestimmte mit der Vermietung verbundene Aufwendungen steuerlich berücksichtigt werden.

Gerade bei Denkmalimmobilien kann zusätzlich die erhöhte Abschreibung nach § 7i EStG interessant sein.

Wie diese funktioniert, erklären wir ausführlich in unserem Beitrag „§ 7i EStG verständlich erklärt: Wie Denkmalimmobilien steuerlich attraktiv werden“.

Ein besonderer Vorteil des Privatvermögens: die 10-Jahres-Frist

Für langfristig gehaltene Immobilien gibt es im Privatvermögen eine Besonderheit.

§ 23 EStG erfasst Grundstücksverkäufe grundsätzlich dann als private Veräußerungsgeschäfte, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen.

Vereinfacht gesagt kann ein Verkauf nach entsprechend langer Haltedauer im Privatvermögen deshalb steuerlich deutlich anders behandelt werden als ein früher Verkauf.

Genau diese Regel haben wir in unserem Beitrag „10-Jahres-Frist bei Immobilien: Was bedeutet sie für Eigentümer?“ ausführlicher erklärt.

Für langfristig orientierte Immobilienanleger ist das ein wichtiger Unterschied gegenüber einer GmbH.

Was verändert sich bei einer Immobilien-GmbH?

Eine GmbH ist steuerlich ein eigenes Unternehmen.

Bei Kapitalgesellschaften wie einer GmbH werden die Einkünfte grundsätzlich als Einkünfte aus Gewerbebetrieb behandelt.

Das bedeutet vor allem:

Die Immobilie befindet sich nicht in Ihrem privaten Vermögen, sondern im Betriebsvermögen der Gesellschaft.

Mieteinnahmen, laufende Aufwendungen und spätere Veräußerungen finden deshalb zunächst auf Ebene der GmbH statt.

Die bekannte private 10-Jahres-Frist lässt sich damit nicht einfach auf eine Immobilie innerhalb einer GmbH übertragen.

Warum kann eine GmbH trotzdem interessant sein?

Der interessante Gedanke hinter einer Immobilien-GmbH liegt häufig weniger beim Verkauf einer einzelnen Immobilie als beim langfristigen Aufbau eines größeren Immobilienvermögens.

Stellen wir uns vor, eine Gesellschaft besitzt mehrere vermietete Immobilien.

Die daraus entstehenden Gewinne sollen nicht regelmäßig vollständig privat verbraucht, sondern innerhalb der Gesellschaft für weitere Investitionen eingesetzt werden.

Dann kann eine Gesellschaftsstruktur interessant sein, weil Vermögen innerhalb eines eigenen wirtschaftlichen Kreislaufs aufgebaut werden kann.

Aus Mieteinnahmen entstehen Mittel für weitere Investitionen, neue Immobilien oder die Rückführung bestehender Finanzierungen.

Damit verändert sich der Blickwinkel:

Es geht weniger um eine einzelne Wohnung und stärker um eine langfristige Immobilienstrategie.

Die vermögensverwaltende Immobilien-GmbH

Im Zusammenhang mit Immobilien fällt häufig der Begriff „vermögensverwaltende GmbH“.

Der Begriff kann etwas irreführend sein, denn steuerlich ist eine GmbH kraft ihrer Rechtsform grundsätzlich gewerblich.

Gemeint ist meist eine GmbH, deren Tätigkeit im Wesentlichen auf die Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes ausgerichtet ist.

Unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen kann bei der Gewerbesteuer die sogenannte erweiterte Kürzungrelevant werden. § 9 GewStG enthält dafür besondere Regelungen für Unternehmen, die eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen.

Das ist einer der Gründe, warum solche Strukturen bei größeren Immobilienbeständen häufig diskutiert werden.

Für das Grundverständnis reicht aber zunächst:

Eine Immobilien-GmbH ist kein Steuerspar-Automat, sondern eine eigene Unternehmensstruktur.

Und die lohnt sich vor allem dann, wenn sie zur langfristigen Strategie passt.

Was passiert, wenn Geld aus der GmbH privat genutzt werden soll?

Das ist einer der wichtigsten Unterschiede zum Privatvermögen.

Die Immobilie und die daraus erwirtschafteten Mittel gehören zunächst der GmbH.

Werden Gewinne später an die Gesellschafter ausgeschüttet, entsteht eine zweite steuerliche Ebene. Ausschüttungen einer GmbH gehören grundsätzlich zu den Einkünften aus Kapitalvermögen; für viele Kapitalerträge sieht § 32d EStG grundsätzlich einen Steuersatz von 25 Prozent vor, wobei im Einzelfall weitere Regeln greifen können.

Deshalb kann eine GmbH besonders interessant sein, wenn Gewinne innerhalb der Gesellschaft bleiben und weiter investiert werden sollen.

Wer dagegen regelmäßig möglichst viel Geld privat entnehmen möchte, betrachtet die Sache unter ganz anderen Voraussetzungen.

Genau deshalb gibt es bei dieser Frage keine vernünftige Pauschalantwort.

Privatvermögen und GmbH verfolgen unterschiedliche Ziele

Man kann den Unterschied ziemlich einfach zusammenfassen:

Beim Privatvermögen steht häufig die einzelne Immobilie als persönlicher Vermögensbaustein im Mittelpunkt.

Bei einer Immobilien-GmbH kann stärker der Aufbau eines eigenständigen Immobilienbestands innerhalb einer Gesellschaft im Vordergrund stehen.

Beides kann langfristigen Vermögensaufbau ermöglichen.

Die Wege dahin sind nur unterschiedlich.

Was bedeutet das für Denkmalimmobilien?

Auch Denkmalimmobilien können grundsätzlich Bestandteil einer langfristigen Immobilienstrategie sein.

Für viele unserer Kapitalanleger steht beim Erwerb zunächst die private Investition im Mittelpunkt: Finanzierung, Mieteinnahmen und die besonderen steuerlichen Möglichkeiten der Denkmal-AfA werden gemeinsam betrachtet.

Wie dieses Zusammenspiel konkret aussehen kann, erklären wir in unserem Beitrag „Denkmal-AfA berechnen: So funktioniert die Wirtschaftlichkeitsberechnung“.

Mit wachsendem Immobilienvermögen können sich später jedoch zusätzliche Fragen ergeben:

Soll weiter privat investiert werden? Soll Vermögen innerhalb der Familie übertragen werden? Oder soll ein größerer Immobilienbestand über eine Gesellschaft aufgebaut werden?

Damit wird aus der einzelnen Kapitalanlage irgendwann eine umfassendere Vermögensstrategie.

Immobilienvermögen wächst mit der Zeit

Gerade das macht Immobilien langfristig interessant.

Beim ersten Kauf beschäftigt man sich vielleicht hauptsächlich mit Finanzierung, Miete und steuerlicher Wirkung.

Nach einigen Jahren existieren möglicherweise bereits mehrere Immobilien, Finanzierungen wurden teilweise zurückgeführt und Vermögen ist entstanden.

Dann tauchen plötzlich ganz andere Themen auf.

Zum Beispiel:

Wie soll das Immobilienvermögen weiter wachsen?

Wie kann es innerhalb der Familie weitergegeben werden?

Und welche Struktur passt langfristig dazu?

Wie eine Übertragung an die nächste Generation grundsätzlich funktionieren kann, erklären wir in unserem Beitrag „Immobilien an Kinder übertragen: Schenkung, Nießbrauch und Familienvermögen“.

Privat oder GmbH: Es geht um die langfristige Strategie

Die Frage „Immobilien privat oder über eine GmbH halten?“ lässt sich deshalb nicht mit einem einfachen „A ist besser als B“ beantworten.

Wer einzelne Immobilien langfristig im Privatvermögen hält, kann von einer vergleichsweise einfachen Struktur und den besonderen Regelungen für privates Immobilienvermögen profitieren.

Wer dagegen einen größeren Bestand aufbauen und Gewinne langfristig innerhalb einer Gesellschaft weiter investieren möchte, kann irgendwann über eine Immobilien-GmbH nachdenken.

Entscheidend ist weniger die Suche nach dem vermeintlich günstigsten Steuersatz.

Interessanter ist die Frage:

Was soll mit dem Immobilienvermögen in zehn, zwanzig oder dreißig Jahren passieren?

Genau dort beginnt echte Vermögensstrategie.

Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Steuer-, Rechts- oder Unternehmensberatung dar. Ob eine Immobilien-GmbH im individuellen Fall sinnvoll ist, hängt von zahlreichen persönlichen und wirtschaftlichen Faktoren ab und sollte vor einer Umsetzung mit einem Steuerberater und gegebenenfalls weiteren Fachberatern abgestimmt werden.mmobilien privat oder über eine GmbH halten: Wo liegen die Unterschiede?