§ 7i EStG verständlich erklärt: Wie Denkmalimmobilien steuerlich attraktiv werden
Aktualisiert: 11. Aug.
Historische Immobilien können mehr als Charakter und besondere Architektur bieten. Für viele Kapitalanleger sind Denkmalimmobilien auch deshalb interessant, weil bestimmte Sanierungsaufwendungen steuerlich begünstigt sein können. Eine zentrale Rolle spielt dabei § 7i EStG. Dahinter steckt keine allgemeine „Steuer-Abkürzung für Altbauten“, sondern eine spezielle Regelung für Baudenkmäler im Inland.
Was regelt § 7i EStG?
§ 7i EStG betrifft erhöhte Absetzungen bei Baudenkmalen. Begünstigt sind Aufwendungen, die erforderlich sind, um ein Baudenkmal zu erhalten oder sinnvoll zu nutzen. Entscheidend ist dabei nicht allein das Alter eines Gebäudes, sondern dass die Maßnahmen mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abgestimmt sind und die begünstigten Aufwendungen bescheinigt werden.
Vereinfacht gesagt:
Nicht der gesamte Kaufpreis ist automatisch steuerlich begünstigt. Im Mittelpunkt stehen die anerkannten Sanierungs- und Herstellungsmaßnahmen, die den Denkmalcharakter erhalten oder eine sinnvolle Nutzung ermöglichen. Genau diese Aufwendungen können über § 7i steuerlich besonders behandelt werden.
Warum ist § 7i für Kapitalanleger interessant?
Bei vermieteten Denkmalimmobilien können die begünstigten Aufwendungen nach § 7i EStG über einen längeren Zeitraum mit erhöhten Sätzen abgeschrieben werden: 9 % in den ersten 8 Jahren und 7 % in den folgenden 4 Jahren. Damit können über 12 Jahre insgesamt 100 % der begünstigten Aufwendungen steuerlich berücksichtigt werden.
Wie sich die Denkmal-AfA bei einem konkreten Objekt zusammen mit Finanzierung, Mieteinnahmen und der persönlichen steuerlichen Situation auswirken kann, zeigen wir ausführlicher in unserem Beitrag „Denkmal-AfA berechnen: So funktioniert die Wirtschaftlichkeitsberechnung“.
Das ist der wesentliche Unterschied zu vielen klassischen Bestandsimmobilien:Wenn die Voraussetzungen erfüllt sind, kann ein erheblicher Teil der anerkannten Sanierungskosten schneller steuerlich wirksam werden. Für gut verdienende Kapitalanleger kann das die Wirtschaftlichkeit einer Investition deutlich beeinflussen.
Beispiel: § 7i einfach veranschaulicht
Angenommen, Sie erwerben eine Denkmalimmobilie als Kapitalanlage. Von den Kosten entfallen 120.000 Euro auf begünstigte Sanierungsaufwendungen, die nach § 7i EStG anerkannt sind.
Dann können diese 120.000 Euro steuerlich wie folgt abgeschrieben werden:
8 Jahre lang jeweils 9 % = 10.800 Euro pro Jahr
4 Jahre lang jeweils 7 % = 8.400 Euro pro Jahr
Über 12 Jahre können die begünstigten Sanierungsaufwendungen damit vollständig steuerlich berücksichtigt werden.
Was muss erfüllt sein?
Damit § 7i genutzt werden kann, müssen einige Punkte sauber zusammenpassen:
Das Objekt muss ein Baudenkmal im Inland sein.
Die Maßnahmen müssen mit der zuständigen Stelle vor Beginn der Baumaßnahme abgestimmt werden.
Die Höhe der begünstigten Aufwendungen muss durch eine Bescheinigung der zuständigen Denkmalschutzbehörde nachgewiesen werden. Fehlen diese Angaben, sind die Voraussetzungen für § 7i nicht erfüllt.
Öffentliche Zuschüsse mindern die begünstigten Aufwendungen; derselbe Kostenanteil kann also nicht doppelt gefördert werden.
Der Knackpunkt liegt also nicht nur im Objekt selbst, sondern in der sauberen Dokumentation. Steuerlich attraktiv wird ein Denkmal nicht durch schöne Prospekte, sondern durch korrekte Abstimmung, Bescheinigung und nachvollziehbare Zahlen. Ein romantischer Altbau allein reicht dem Finanzamt ungefähr so sehr wie ein Schulterzucken auf dem Bauamt.
Gilt § 7i auch für Selbstnutzer?
Für vermietete Denkmalimmobilien ist § 7i die maßgebliche Vorschrift.
Bei selbstgenutzten Baudenkmälern ist häufig eher § 10f EStG relevant. Dort geht es nicht um erhöhte Absetzungen im Rahmen von Vermietungseinkünften, sondern um einen Sonderausgabenabzug für bestimmte eigene Aufwendungen an selbst genutzten Baudenkmalen. Diese Unterscheidung ist wichtig, weil § 7i und § 10f unterschiedliche Nutzungssituationen betreffen.
Die Unterschiede zwischen beiden Regelungen haben wir in unserem Beitrag „§ 7i vs. § 10f: Was Käufer von Denkmalimmobilien wissen sollten“ noch einmal verständlich zusammengefasst.
Worauf kommt es bei einer Denkmalimmobilie in der Praxis an?
Der steuerliche Vorteil ist ein wichtiger Baustein – besonders interessant wird eine Denkmalimmobilie aber dann, wenn mehrere Faktoren sinnvoll zusammenspielen.
Dazu gehören eine gute Lage, eine langfristig gefragte Vermietbarkeit, ein professionell geplantes Sanierungskonzept und eine nachvollziehbare wirtschaftliche Gesamtbetrachtung.
Gerade bei Denkmalimmobilien entsteht die Stärke einer Kapitalanlage aus der Verbindung von historischer Substanz, moderner Nutzung, steuerlichen Möglichkeiten und langfristiger Perspektive.
Was eine professionell sanierte Denkmalimmobilie darüber hinaus als Kapitalanlage interessant machen kann, lesen Sie in unserem Beitrag „Was macht ein fertig saniertes Denkmalobjekt als Kapitalanlage interessant?“
Fazit
§ 7i EStG macht Denkmalimmobilien für viele Kapitalanleger besonders interessant, weil begünstigte Aufwendungen über zwölf Jahre erhöht abgeschrieben werden können.
In Verbindung mit einer guten Lage, einer hochwertigen Sanierung, solider Vermietbarkeit und einer individuell passenden Finanzierung kann daraus eine attraktive langfristige Kapitalanlage entstehen.
Entscheidend ist deshalb nicht nur die steuerliche Wirkung allein, sondern das Zusammenspiel der verschiedenen Faktoren. Genau diese Gesamtbetrachtung bildet die Grundlage unserer Wirtschaftlichkeitsberechnungen zu den jeweiligen Denkmalobjekten.
Wie der Weg von den ersten Informationen über die Wirtschaftlichkeitsberechnung bis zur Besichtigung und zum Kauf aussieht, erklären wir in unserem Beitrag „Wie läuft der Kauf einer Denkmalimmobilie als Gesamtpaket ab?“
