§ 7i vs. § 10f: Was Käufer von Denkmalimmobilien wissen sollten
Aktualisiert: 11. Aug.
Wer sich mit Denkmalimmobilien beschäftigt, stößt schnell auf § 7i und § 10f EStG. Beide Regelungen bieten steuerliche Vorteile — aber nicht für dieselbe Nutzung. Der wichtigste Unterschied: § 7i betrifft vor allem vermietete Denkmalimmobilien, § 10f eher selbst genutzte Baudenkmale.
Die steuerlichen Vorteile von Denkmalimmobilien
Denkmalimmobilien sind für viele Käufer nicht nur wegen ihrer Architektur interessant, sondern auch wegen der steuerlichen Möglichkeiten. Dabei tauchen fast immer zwei Paragrafen auf: § 7i EStG und § 10f EStG. Beide haben mit Baudenkmälern zu tun, beide können steuerlich relevant sein — und genau deshalb werden sie oft durcheinandergeworfen wie zwei sehr ähnliche Schlüssel an einem ziemlich teuren Schlüsselbund.
Damit das nicht passiert, lohnt sich ein klarer Blick auf den Unterschied.
Worum geht es bei § 7i?
§ 7i EStG regelt die erhöhten Absetzungen bei Baudenkmalen. Relevant ist er vor allem für Käufer, die eine Denkmalimmobilie zur Vermietung erwerben. Begünstigt sind bestimmte Aufwendungen für Baumaßnahmen an einem im Inland belegenen Baudenkmal, wenn diese erforderlich sind, um das Gebäude zu erhalten oder sinnvoll zu nutzen und wenn die Maßnahmen mit der zuständigen Stelle abgestimmt sowie bescheinigt sind.
Für Kapitalanleger ist der entscheidende Punkt: Die begünstigten Aufwendungen können nach § 7i über 12 Jahre steuerlich erhöht abgeschrieben werden — 8 Jahre mit jeweils 9 %, anschließend 4 Jahre mit jeweils 7 %.
Wie sich diese erhöhte Abschreibung bei einem konkreten Objekt gemeinsam mit Finanzierung, Mieteinnahmen und der persönlichen steuerlichen Situation auswirken kann, zeigen wir ausführlicher in unserem Beitrag „Denkmal-AfA berechnen: So funktioniert die Wirtschaftlichkeitsberechnung“.
Worum geht es bei § 10f?
§ 10f EStG betrifft dagegen zu eigenen Wohnzwecken genutzte Baudenkmale sowie bestimmte Gebäude in Sanierungsgebieten und städtebaulichen Entwicklungsbereichen. Hier geht es nicht um erhöhte Absetzungen im Rahmen von Vermietungseinkünften, sondern um einen Sonderausgabenabzug für den Selbstnutzer. Das Gesetz nennt 9 % im Jahr des Abschlusses der Baumaßnahme und in den neun folgenden Kalenderjahren, also typischerweise über 10 Jahre.
Vereinfacht gesagt:
§ 7i = eher Kapitalanleger / Vermietung
§ 10f = eher Selbstnutzung
Wenn Sie mehr über die Denkmal-AfA nach § 7i erfahren möchten, finden Sie die Regelung und ihre steuerliche Wirkung ausführlicher in unserem Beitrag „§ 7i EStG verständlich erklärt: Wie Denkmalimmobilien steuerlich attraktiv werden“.
Der wichtigste Unterschied auf einen Blick
§ 7i – für vermietete Denkmalimmobilien
Wer eine Denkmalimmobilie als Kapitalanlage kauft und vermietet, schaut in der Regel zuerst auf § 7i. Denn hier geht es um die steuerliche Behandlung der begünstigten Aufwendungen im Zusammenhang mit einer vermieteten Immobilie.
§ 10f – für selbst genutzte Baudenkmale
Wer ein Baudenkmal selbst bewohnt, landet steuerlich eher bei § 10f. Hier steht nicht die Vermietung im Vordergrund, sondern die Eigennutzung.
§ 7i vs. § 10f einfach veranschaulicht
Ein einfaches Bild hilft:
Sie kaufen eine fertig konzipierte Denkmalwohnung als Kapitalanlage und vermieten diese später. Dann ist steuerlich meist § 7i die relevante Vorschrift.
Sie kaufen ein Baudenkmal zur Eigennutzung und wohnen selbst darin. Dann ist meist § 10f der passendere Paragraf.
Das bedeutet nicht, dass jedes Denkmal automatisch steuerlich gefördert wird. In beiden Fällen kommt es auf die konkreten gesetzlichen Voraussetzungen, die Nutzung und die behördliche Bescheinigung an.
Was beide Vorschriften gemeinsam haben
So unterschiedlich § 7i und § 10f in der Nutzung sind, ein paar Dinge haben sie gemeinsam:
Es geht um Baudenkmale im Inland beziehungsweise in bestimmten Fällen um Gebäude in Sanierungsgebieten.
Die Maßnahmen müssen mit der zuständigen Stelle abgestimmt werden; bei § 7i ist die Abstimmung vor Beginn der Baumaßnahme ausdrücklich zentral.
Die begünstigten Aufwendungen müssen durch die zuständige Behörde bescheinigt werden. Das wird auch in den Einkommensteuer-Hinweisen betont.
Mit anderen Worten: Der steuerliche Vorteil kommt nicht aus der bloßen Behauptung „Das ist doch ein Denkmal“, sondern aus sauberem Projektaufbau, richtiger Nutzung und belastbarer Dokumentation.
Was ist für Kapitalanleger wirklich relevant?
Für Kapitalanleger steht bei einer vermieteten Denkmalimmobilie in der Regel § 7i EStG im Mittelpunkt.
Besonders interessant wird eine Denkmalimmobilie dann, wenn mehrere Faktoren sinnvoll zusammenspielen: eine gute Lage, eine professionelle Sanierung, eine langfristig gefragte Vermietbarkeit und die besonderen steuerlichen Möglichkeiten.
Die Denkmal-AfA ist dabei ein wichtiger Bestandteil der Gesamtbetrachtung, aber nicht der einzige. Entscheidend ist das Zusammenspiel aus Immobilie, Finanzierung, Mieteinnahmen und steuerlicher Wirkung.
Wie Finanzierung und Abschreibung zusammenwirken können, erklären wir ausführlicher in unserem Beitrag „Denkmalimmobilien: Abschreibung schlägt Zins – worauf es wirklich ankommt“.
Warum diese Unterscheidung für Käufer wichtig ist
§ 7i und § 10f werden häufig gemeinsam genannt, richten sich aber an unterschiedliche Nutzungssituationen.
Für unsere Kapitalanleger ist deshalb vor allem § 7i relevant. Wer eine fertig entwickelte Denkmalimmobilie zur Vermietung erwirbt, kann – bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen – von der erhöhten Abschreibung der begünstigten Aufwendungen profitieren.
Damit wird die Denkmal-AfA zu einem wichtigen Bestandteil der wirtschaftlichen Betrachtung einer solchen Kapitalanlage.
Was eine professionell sanierte Denkmalimmobilie darüber hinaus interessant machen kann, lesen Sie in unserem Beitrag „Was macht ein fertig saniertes Denkmalobjekt als Kapitalanlage interessant?“
Fazit
§ 7i und § 10f verfolgen ähnliche Ziele, gelten aber für unterschiedliche Nutzungssituationen. § 7i ist vor allem für vermietete Denkmalimmobilien relevant und damit typischerweise für Kapitalanleger. § 10f richtet sich eher an Selbstnutzer.
Wer eine Denkmalimmobilie als Kapitalanlage erwirbt, beschäftigt sich daher in erster Linie mit § 7i EStG. In Verbindung mit einer hochwertigen Sanierung, einer guten Lage und einer passenden Finanzierung kann die erhöhte Abschreibung ein besonders interessanter Bestandteil der Gesamtinvestition sein.
Wie der Weg von den ersten Informationen über die Wirtschaftlichkeitsberechnung bis zur Besichtigung und zum Kauf bei uns abläuft, zeigen wir in unserem Beitrag „Wie läuft der Kauf einer Denkmalimmobilie als Gesamtpaket ab?“
