Immobilien erben: Was passiert mit Immobilien im Erbfall?

Immobilien werden häufig über viele Jahre aufgebaut, finanziert und vermietet. Irgendwann stellt sich deshalb fast zwangsläufig die Frage:

Was passiert eigentlich mit einer Immobilie, wenn der Eigentümer verstirbt?

Wer Immobilien erben möchte beziehungsweise eine Immobilie im Erbfall übernimmt, erhält damit nicht nur einen Vermögenswert, sondern oft auch laufende Rechte und Verpflichtungen.

Grundsätzlich geht die Immobilie mit dem Erbfall auf den oder die Erben über. Für die Familie kann damit nicht nur ein erheblicher Vermögenswert, sondern auch eine neue wirtschaftliche Verantwortung entstehen.

Gerade bei größeren Immobilienvermögen lohnt es sich deshalb, das Thema nicht erst dann zu betrachten, wenn der Erbfall bereits eingetreten ist.

Immobilien erben: Was bedeutet das ganz einfach?

Wer eine Immobilie erbt, übernimmt grundsätzlich die Eigentümerposition des Verstorbenen.

Bei einer vermieteten Immobilie bedeutet das beispielsweise:

Die Immobilie bleibt bestehen, bestehende Mietverhältnisse laufen grundsätzlich weiter und die Mieteinnahmen fließen künftig dem neuen Eigentümer beziehungsweise den Erben zu.

Aus einer Immobilie, die ursprünglich vielleicht einmal als einzelne Kapitalanlage gekauft wurde, kann so über viele Jahre ein Bestandteil des Familienvermögens werden.

Und genau das ist einer der Gründe, warum Immobilien besonders gut langfristig gedacht werden können.

Muss auf eine geerbte Immobilie Erbschaftsteuer gezahlt werden?

Nicht automatisch.

Bei der Erbschaftsteuer spielen zunächst die persönlichen Freibeträge eine wichtige Rolle.

Aktuell beträgt der persönliche Freibetrag beispielsweise für:

Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro

Kinder: 400.000 Euro

Enkel: 200.000 Euro

Diese Freibeträge gelten jeweils für den Erwerb von der entsprechenden Person.

Erbt ein Kind also Vermögen von einem Elternteil, wird nicht automatisch der gesamte Wert besteuert.

Entscheidend ist vielmehr, welcher steuerlich relevante Wert nach Berücksichtigung möglicher Freibeträge und weiterer gesetzlicher Regelungen verbleibt.

Wie wird eine Immobilie im Erbfall bewertet?

Für die Erbschaftsteuer wird eine Immobilie nicht einfach mit irgendeinem geschätzten Verkaufspreis angesetzt.

Für Grundbesitz gelten gesetzlich geregelte Bewertungsverfahren.

Je nach Art der Immobilie können beispielsweise Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren zur Anwendung kommen. Wohnungseigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser werden grundsätzlich dem Vergleichswertverfahren zugeordnet, während beispielsweise Mietwohngrundstücke typischerweise im Ertragswertverfahren bewertet werden.

Für das Grundverständnis reicht jedoch:

Der steuerliche Immobilienwert wird nach gesetzlichen Bewertungsregeln ermittelt.

Er muss deshalb nicht zwingend exakt dem Preis entsprechen, den die Immobilie möglicherweise bei einem Verkauf erzielen würde.

Vermietete Immobilien können eine Besonderheit haben

Für zu Wohnzwecken vermietete Immobilien sieht das Erbschaftsteuerrecht eine interessante Regelung vor.

Unter den gesetzlichen Voraussetzungen werden entsprechende Grundstücke nach § 13d ErbStG für die Erbschaft- und Schenkungsteuer mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt.

Vereinfacht gesagt:

Eine vermietete Wohnimmobilie mit einem steuerlich ermittelten Wert von beispielsweise 500.000 Euro kann unter den Voraussetzungen dieser Regelung für die weitere Berechnung grundsätzlich mit 450.000 Euro angesetzt werden.

Gerade bei langfristig vermieteten Immobilien kann das ein interessanter Bestandteil der Vermögensübertragung sein.

Was passiert mit bestehenden Krediten?

Eine Immobilie besteht natürlich nicht nur aus ihrem Wert.

Ist sie zum Zeitpunkt des Erbfalls noch finanziert, verschwinden bestehende Verpflichtungen nicht einfach mit dem bisherigen Eigentümer.

Der Nachlass umfasst grundsätzlich Vermögenswerte und Verpflichtungen. Bei der Ermittlung des steuerpflichtigen Erwerbs können abzugsfähige Nachlassverbindlichkeiten eine Rolle spielen.

Bei einer vermieteten Immobilie kann deshalb beispielsweise eine bestehende Finanzierung Teil der wirtschaftlichen Gesamtbetrachtung bleiben.

Das zeigt erneut, warum Immobilien nicht isoliert betrachtet werden sollten.

Immobilienwert, Finanzierung, laufende Mieteinnahmen und langfristige Vermögensplanung gehören zusammen.

Was passiert, wenn mehrere Personen eine Immobilie erben?

Häufig gibt es nicht nur einen Erben.

Erben beispielsweise mehrere Kinder gemeinsam eine Immobilie, kann diese Teil einer Erbengemeinschaft werden.

Die Immobilie gehört dann nicht automatisch einem einzelnen Familienmitglied, sondern zunächst gemeinschaftlich den Erben entsprechend der erbrechtlichen Situation.

Für viele Familien stellt sich anschließend die Frage, wie mit dem Immobilienvermögen langfristig weiter umgegangen werden soll.

Eine Immobilie kann beispielsweise gemeinsam gehalten oder im Rahmen der weiteren Nachlassgestaltung einem einzelnen Familienmitglied zugeordnet werden.

Wie das konkret umgesetzt wird, hängt stark von der jeweiligen familiären und rechtlichen Situation ab.

Selbstgenutztes Familienheim und vermietete Immobilie sind nicht dasselbe

Beim Thema Immobilienerbe wird häufig vom Familienheim gesprochen.

Dabei handelt es sich steuerlich um eine besondere Regelung für selbstgenutzten Wohnraum.

Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Erwerb eines Familienheims durch Ehegatten oder Kinder steuerlich begünstigt sein. Dabei gelten allerdings besondere Voraussetzungen, unter anderem zur eigenen Nutzung und teilweise zur weiteren Nutzung über einen bestimmten Zeitraum.

Eine vermietete Kapitalanlage wird dagegen steuerlich anders betrachtet.

Für unsere Themenwelt ist deshalb besonders interessant, was mit vermietetem Immobilienvermögen langfristig passiert.

Warum eine frühzeitige Vermögensplanung interessant sein kann

Wer Immobilien erst im Erbfall betrachtet, beschäftigt sich naturgemäß erst sehr spät mit der nächsten Generation.

Eine Alternative kann darin bestehen, Immobilienvermögen bereits zu Lebzeiten strukturiert weiterzugeben.

Hier kommen beispielsweise Schenkungen oder Nießbrauchsgestaltungen ins Spiel.

Dabei kann Eigentum bereits auf die nächste Generation übertragen werden, während sich die bisherige Generation bestimmte Nutzungsrechte – beispielsweise die laufenden Mieteinnahmen – vorbehalten kann.

Wie das grundsätzlich funktioniert, erklären wir ausführlicher in unserem Beitrag „Immobilien an Kinder übertragen: Schenkung, Nießbrauch und Familienvermögen“.

Erben oder schon zu Lebzeiten übertragen?

Beide Wege können dazu führen, dass Immobilienvermögen langfristig innerhalb der Familie bleibt.

Der wesentliche Unterschied liegt im Zeitpunkt.

Bei einer Erbschaft erfolgt der Vermögensübergang erst mit dem Erbfall.

Bei einer Schenkung kann die Vermögensnachfolge bereits zu Lebzeiten gestaltet werden.

Dadurch entsteht möglicherweise mehr Zeit, um Familienvermögen langfristig zu strukturieren.

Welche Variante besser passt, lässt sich allerdings nicht allgemein beantworten. Sie hängt vom vorhandenen Vermögen, der familiären Situation und den persönlichen Vorstellungen der Eigentümer ab.

Wie passt die 10-Jahres-Frist dazu?

Hier entstehen schnell zwei verschiedene Zehnjahresregeln, die gern miteinander vermischt werden.

Zum einen gibt es die 10-Jahres-Frist beim privaten Immobilienverkauf nach § 23 EStG.

Zum anderen gibt es im Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht ebenfalls Zeiträume von zehn Jahren, beispielsweise bei der Zusammenrechnung mehrerer Schenkungen.

Das sind unterschiedliche steuerliche Regelungen mit unterschiedlichen Funktionen.

Wie die 10-Jahres-Frist beim Verkauf einer Immobilie im Privatvermögen funktioniert, erklären wir in unserem Beitrag „10-Jahres-Frist bei Immobilien: Was bedeutet sie für Eigentümer?“

Was bedeutet das für Denkmalimmobilien?

Auch eine Denkmalimmobilie kann selbstverständlich Teil eines Nachlasses sein.

Und gerade bei einer langfristig gehaltenen Denkmalimmobilie zeigt sich sehr schön, dass eine solche Investition verschiedene Lebensphasen durchlaufen kann.

Zu Beginn stehen häufig Finanzierung, Vermietung und die besonderen steuerlichen Möglichkeiten der Denkmal-AfA im Mittelpunkt.

Später kann aus derselben Immobilie ein langfristiger Vermögenswert werden, der innerhalb der Familie weitergegeben wird.

Wie die besondere Abschreibung bei Denkmalimmobilien funktioniert, erklären wir in unserem Beitrag „§ 7i EStG verständlich erklärt: Wie Denkmalimmobilien steuerlich attraktiv werden“.

Von der Kapitalanlage zum Familienvermögen

Eine Immobilie verändert ihre Rolle mit der Zeit.

Beim Kauf steht vielleicht zunächst die Frage im Mittelpunkt:

Wie entwickelt sich die Investition wirtschaftlich?

Nach zehn oder zwanzig Jahren lautet die Frage möglicherweise schon:

Wie soll dieses Vermögen später weitergegeben werden?

Genau darin liegt eine besondere Eigenschaft von Immobilien.

Sie können nicht nur laufende Mieteinnahmen erzeugen oder Teil des persönlichen Vermögensaufbaus sein, sondern langfristig auch Bestandteil des Familienvermögens werden.

Mit wachsendem Immobilienbestand entstehen deshalb häufig neue Fragestellungen – etwa zur privaten Haltung, zur Strukturierung über eine Gesellschaft oder zur Übertragung an die nächste Generation.

Die grundsätzlichen Unterschiede zwischen privatem Immobilienvermögen und einer Immobilien-GmbH erklären wir in unserem Beitrag „Immobilien privat oder über eine GmbH halten: Wo liegen die Unterschiede?“

Fazit: Immobilienvermögen über Generationen denken

Wer Immobilien erbt, übernimmt häufig weit mehr als nur einen Sachwert.

Mit der Immobilie können Mieteinnahmen, Finanzierung und ein über viele Jahre aufgebauter Vermögenswert verbunden sein.

Persönliche Freibeträge und besondere Regelungen für vermietete Wohnimmobilien können bei der Erbschaftsteuer eine wichtige Rolle spielen. Für qualifizierte vermietete Wohnimmobilien sieht § 13d ErbStG beispielsweise grundsätzlich einen Wertansatz von 90 Prozent vor.

Für langfristig orientierte Immobilienanleger zeigt sich damit erneut:

Eine Immobilie kann weit über die ursprüngliche Kapitalanlage hinaus wirken.

Aus einer einzelnen Investition kann über die Jahre ein Vermögenswert entstehen, der später Teil der nächsten Generation wird.

Gerade deshalb lohnt es sich, Immobilien nicht nur über Finanzierung und laufende Rendite zu betrachten, sondern langfristig als Bestandteil einer Vermögensstrategie.

Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Steuer-, Rechts- oder Erbschaftsberatung dar. Die steuerliche und rechtliche Behandlung eines Nachlasses hängt vom individuellen Sachverhalt ab und sollte im konkreten Fall mit einem Steuerberater, Notar oder Rechtsanwalt abgestimmt werden.