Immobilien als Altersvorsorge: Wie Mieteinnahmen später zusätzliches Einkommen schaffen können

Wer heute eine Immobilie als Kapitalanlage kauft, denkt meist zuerst an Finanzierung, Mieteinnahmen und steuerliche Vorteile.

Spannend wird eine Immobilie aber gerade dann, wenn man einige Jahre weiterdenkt.

Denn eine vermietete Immobilie kann nicht nur heute ein Teil des Vermögensaufbaus sein. Sie kann später auch dazu beitragen, im Ruhestand zusätzliche laufende Einnahmen zu erzielen.

Genau deshalb werden Immobilien als Altersvorsorge für viele Kapitalanleger interessant.

Immobilien als Altersvorsorge: Wie funktioniert das eigentlich?

Das Grundprinzip ist ziemlich einfach.

Sie kaufen heute eine vermietete Immobilie und finanzieren einen Teil des Kaufpreises über ein Darlehen.

Während der folgenden Jahre zahlen die Mieteinnahmen einen Teil der laufenden Kosten und der Finanzierung. Gleichzeitig wird das Darlehen Schritt für Schritt zurückgeführt.

Im besten Fall steht viele Jahre später eine deutlich geringer finanzierte oder sogar vollständig entschuldete Immobilie im Vermögen.

Die Mieteinnahmen können dann weiterhin bestehen – während die Belastung aus der ursprünglichen Finanzierung deutlich geringer geworden ist.

So kann aus einer heutigen Kapitalanlage später eine zusätzliche Einkommensquelle werden.

Ein einfaches Beispiel

Nehmen wir eine vermietete Wohnung.

Heute wird sie über einen längeren Zeitraum finanziert. Während dieser Zeit fließen regelmäßig

Mieteinnahmen, gleichzeitig wird das Darlehen getilgt.

Nach vielen Jahren ist die Finanzierung weitgehend zurückgeführt.

Die Wohnung wird weiterhin vermietet.

Dann verändert sich die wirtschaftliche Situation:

Ein größerer Teil der laufenden Mieteinnahmen steht nicht mehr für die Rückzahlung des ursprünglichen Darlehens zur Verfügung, sondern kann – nach laufenden Kosten und Steuern – stärker zum eigenen Einkommen beitragen.

Das ist einer der Gründe, warum langfristig gehaltene Immobilien für die Altersvorsorge interessant sein können.

Mieteinnahmen als zusätzliche Einkommensquelle

Einkünfte aus der Vermietung von Immobilien zählen steuerlich grundsätzlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Für den Anleger bedeutet das zunächst ganz praktisch:

Eine vermietete Immobilie kann regelmäßig Einnahmen erzeugen.

Während der Finanzierungsphase werden diese Einnahmen häufig zu einem erheblichen Teil für Zins, Tilgung und laufende Kosten benötigt.

Je weiter die Finanzierung zurückgeführt ist, desto stärker kann sich dieses Verhältnis verändern.

Genau deshalb lohnt es sich bei Immobilien, nicht nur auf die ersten Jahre zu schauen.

Warum Zeit bei Immobilien eine große Rolle spielt

Eine Immobilie entwickelt ihre Wirkung häufig über viele Jahre.

Zu Beginn steht meist die Finanzierung im Vordergrund.

Später kann der Darlehenssaldo sinken, während gleichzeitig weiterhin Mieteinnahmen entstehen.

Damit verändert sich das Verhältnis zwischen Schulden und Vermögenswert.

Genau dieser langfristige Effekt macht Immobilien für viele Anleger interessant.

Die Deutsche Rentenversicherung zählt Immobilien ausdrücklich zu den möglichen Formen der privaten Altersvorsorge.

Natürlich ersetzt eine Immobilie nicht automatisch jede andere Form der Altersvorsorge.

Sie kann aber ein zusätzlicher Baustein innerhalb eines breiter aufgestellten Vermögens sein.

Eine möglichst entschuldete Immobilie im Ruhestand

Für viele Anleger ist deshalb ein langfristiges Ziel besonders attraktiv:

Eine möglichst weitgehend entschuldete Immobilie zum Beginn des Ruhestands.

Dann kann sich die Rolle der Immobilie verändern.

Während sie in früheren Jahren vor allem ein finanziertes Investment war, kann sie später stärker als laufender Einkommensbaustein wirken.

Dabei bleibt natürlich wichtig, dass auch im Ruhestand weiterhin Kosten entstehen können – beispielsweise für Verwaltung, Instandhaltung oder nicht umlagefähige Aufwendungen.

Der entscheidende Unterschied ist aber:

Die ursprüngliche Finanzierung kann dann deutlich weniger ins Gewicht fallen oder bereits

vollständig beendet sein.

Was haben Denkmalimmobilien damit zu tun?

Bei Denkmalimmobilien kommt während der Investitionsphase noch ein weiterer Aspekt hinzu.

Unter den gesetzlichen Voraussetzungen können bestimmte begünstigte Aufwendungen erhöht abgeschrieben werden.

Dadurch kann die steuerliche Wirkung gerade in den ersten Jahren der Investition besonders interessant sein.

Wie die Denkmal-AfA funktioniert, erklären wir ausführlich in unserem Beitrag „§ 7i EStG verständlich erklärt: Wie Denkmalimmobilien steuerlich attraktiv werden“.

Damit können bei einer Denkmalimmobilie verschiedene Phasen zusammenspielen:

Zunächst Finanzierung und steuerliche Effekte.

Später eine zunehmend zurückgeführte Finanzierung.

Und langfristig eine vermietete Immobilie, die weiterhin laufende Einnahmen erzeugen kann.

Finanzierung und Altersvorsorge gehören zusammen

Die Finanzierung entscheidet wesentlich mit darüber, wie sich eine Immobilie über viele Jahre entwickelt.

Deshalb sollte eine langfristige Betrachtung nicht nur fragen:

Wie hoch ist die monatliche Belastung heute?

Interessanter ist auch:

Wie sieht die Immobilie in zehn, zwanzig oder dreißig Jahren aus?

Wie entwickelt sich die Finanzierung?

Wie hoch ist die verbleibende Restschuld?

Und welchen Beitrag können die Mieteinnahmen langfristig leisten?

Wie Finanzierung und steuerliche Effekte bei Denkmalimmobilien zusammenspielen können, zeigen wir in unserem Beitrag „Denkmalimmobilien: Abschreibung schlägt Zins – worauf es wirklich ankommt“.

Immobilien als Sachwert

Eine Immobilie besitzt außerdem eine Besonderheit:

Sie ist ein realer Vermögenswert.

Anders als ein reines Kontoguthaben besteht das Vermögen nicht nur aus einer Zahl, sondern aus einem Gebäude oder einer Wohnung, die genutzt und vermietet werden kann.

Das bedeutet natürlich nicht, dass Immobilien automatisch im Wert steigen oder risikofrei sind.

Aber sie können langfristig einen stabilen Bestandteil eines diversifizierten Vermögens bilden.

Gerade historische Immobilien besitzen zusätzlich einen Charakter, der sie von vielen standardisierten Anlageformen unterscheidet.

Was passiert nach zehn Jahren?

Bei privat gehaltenen Immobilien kann auch die Haltedauer steuerlich interessant werden.

§ 23 EStG erfasst Grundstücksverkäufe grundsätzlich als private Veräußerungsgeschäfte, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen.

Wie diese Regel funktioniert, erklären wir ausführlicher in unserem Beitrag „10-Jahres-Frist bei Immobilien: Was bedeutet sie für Eigentümer?“

Auch das zeigt wieder:

Eine Immobilienstrategie verändert sich mit der Zeit.

Zu Beginn steht der Kauf.

Später stehen vielleicht Vermietung und Entschuldung im Mittelpunkt.

Und irgendwann geht es um Altersvorsorge, Verkauf oder die Weitergabe des aufgebauten Vermögens.

Immobilien können über Generationen gedacht werden

Eine Immobilie muss nicht mit dem Ruhestand enden.

Sie kann später auch Teil des Familienvermögens werden.

Gerade langfristig gehaltene Immobilien können deshalb nicht nur Einkommen im Alter ermöglichen, sondern irgendwann auch an die nächste Generation weitergegeben werden.

Wie Schenkung und Nießbrauch dabei grundsätzlich funktionieren können, erklären wir in unserem Beitrag „Immobilien an Kinder übertragen: Schenkung, Nießbrauch und Familienvermögen“.

Altersvorsorge bedeutet nicht nur Rente

Beim Wort Altersvorsorge denken viele zuerst an die gesetzliche Rente oder eine private Rentenversicherung.

Tatsächlich kann die spätere finanzielle Situation aber aus verschiedenen Bausteinen bestehen.

Die Deutsche Rentenversicherung beschreibt private Vorsorge ausdrücklich als zusätzliche Säule neben gesetzlicher und betrieblicher Altersvorsorge und nennt dabei unter anderem Immobilien.

Eine vermietete Immobilie kann deshalb ein Bestandteil dieser privaten Vorsorge sein.

Sie kann langfristig Vermögen aufbauen und später laufende Mieteinnahmen liefern.

Fazit: Heute investieren, später zusätzliche Einnahmen schaffen

Immobilien als Altersvorsorge funktionieren vor allem über Zeit.

Heute wird gekauft und finanziert.

Über viele Jahre wird das Darlehen zurückgeführt.

Parallel entstehen Mieteinnahmen und Vermögen.

Im Ruhestand kann daraus eine deutlich geringer belastete oder entschuldete Immobilie werden, die weiterhin laufende Einnahmen erzeugt.

Gerade deshalb betrachten wir Denkmalimmobilien nicht nur über ihren steuerlichen Vorteil in den ersten Jahren.

Interessant ist auch die langfristige Perspektive:

Aus einer heutigen Kapitalanlage kann später ein zusätzlicher Einkommensbaustein für den Ruhestand und ein Teil des Familienvermögens werden.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine individuelle Finanz-, Steuer- oder Anlageberatung dar. Die wirtschaftliche Entwicklung einer Immobilie hängt unter anderem von Finanzierung, Mieteinnahmen, Kosten und der persönlichen Situation des Eigentümers ab.