Immobilien an Kinder übertragen: Schenkung, Nießbrauch und Familienvermögen

Wer über viele Jahre Immobilienvermögen aufgebaut hat, beschäftigt sich irgendwann mit einer ganz anderen Frage als beim ursprünglichen Kauf:

Was soll später mit den Immobilien passieren?

Immobilien an Kinder übertragen kann bereits zu Lebzeiten ein sinnvoller Bestandteil der Familien- und Vermögensplanung sein. Statt erst auf eine spätere Erbschaft zu warten, lässt sich die Weitergabe des Immobilienvermögens frühzeitig gestalten.

Dabei fallen häufig zwei Begriffe: Schenkung und Nießbrauch.

Beides klingt zunächst etwas nach Steuerrechts-Labyrinth mit Teppichboden. Das Grundprinzip ist aber erstaunlich einfach.

Immobilien an Kinder übertragen: Was bedeutet eine Schenkung?

Bei einer Schenkung wird eine Immobilie bereits zu Lebzeiten auf das Kind übertragen.

Das Kind wird also Eigentümer der Immobilie.

Für Schenkungen zwischen Eltern und Kindern gelten persönliche Freibeträge. Nach § 16 ErbStG beträgt der Freibetrag für ein Kind derzeit 400.000 Euro je schenkendem Elternteil.

Dabei ist wichtig: Mehrere Erwerbe derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden für die Schenkungsteuer grundsätzlich zusammengerechnet. Nach Ablauf dieses Zeitraums kann ein persönlicher Freibetrag grundsätzlich erneut zur Verfügung stehen.

Dadurch kann eine frühzeitige Vermögensübertragung gerade bei größeren Immobilienvermögen interessant sein.

Ein einfaches Beispiel

Nehmen wir an, Eltern besitzen eine vermietete Immobilie und möchten diese langfristig innerhalb der Familie halten.

Statt die Immobilie erst später im Rahmen einer Erbschaft zu übertragen, kann sie bereits heute an ein Kind verschenkt werden.

Das Kind wird Eigentümer.

Damit ist die Immobilie bereits der nächsten Generation zugeordnet und kann Teil einer langfristigen Familien- und Vermögensplanung werden.

Wie die konkrete steuerliche Behandlung aussieht, hängt natürlich vom Wert der Immobilie, den bisherigen Schenkungen und der jeweiligen familiären Situation ab.

Was bedeutet Nießbrauch ganz einfach?

Eine Immobilie zu verschenken bedeutet nicht zwingend, dass die Eltern gleichzeitig alle wirtschaftlichen Rechte daran abgeben müssen.

Genau hier kommt der Nießbrauch ins Spiel.

Nach § 1030 BGB kann eine Immobilie so mit einem Nießbrauch belastet werden, dass eine andere Person weiterhin berechtigt ist, die Nutzungen daraus zu ziehen.

Bei einer vermieteten Immobilie bedeutet das vereinfacht:

Das Kind wird Eigentümer – die Eltern können trotzdem weiterhin die Mieteinnahmen erhalten.

Das ist der Kern eines sogenannten Vorbehaltsnießbrauchs.

Eigentum übertragen und Einnahmen behalten

Gerade diese Kombination macht den Nießbrauch für viele Familien interessant.

Die Immobilie wird bereits auf die nächste Generation übertragen, während die Eltern weiterhin wirtschaftlich von ihr profitieren können.

Ein Beispiel:

Die Eltern besitzen ein vermietetes Mehrfamilienhaus.

Sie übertragen das Eigentum auf ihr Kind und behalten sich gleichzeitig einen lebenslangen Nießbrauch vor.

Das Kind steht künftig als Eigentümer im Grundbuch.

Die Eltern behalten jedoch das Recht, die Immobilie zu vermieten und die daraus entstehenden Mieteinnahmen zu beziehen.

So lassen sich Vermögensübertragung und laufende Einnahmen voneinander trennen.

Warum kann ein Nießbrauch auch steuerlich interessant sein?

Der vorbehaltene Nießbrauch kann bei einer Schenkung auch für die Bewertung eine Rolle spielen.

Der Bundesfinanzhof hat bestätigt, dass bei einer Grundstücksschenkung unter Vorbehalt eines Nießbrauchs der Wert dieses Nießbrauchs die steuerliche Bereicherung des Beschenkten mindern kann.

Vereinfacht bedeutet das:

Wenn das Kind zwar Eigentümer wird, die Eltern aber weiterhin das Recht auf die Erträge der Immobilie behalten, kann dieses Recht einen eigenen wirtschaftlichen Wert besitzen.

Dadurch kann sich auch die schenkungsteuerliche Betrachtung der Übertragung verändern.

Wie hoch dieser Wert konkret ist, hängt unter anderem vom jeweiligen Nießbrauch, den Erträgen und weiteren gesetzlichen Bewertungsregeln ab.

Warum die 10-Jahres-Zeiträume eine Rolle spielen können

Beim Thema Schenkung taucht ebenfalls häufig eine Zehnjahresfrist auf.

Diese darf allerdings nicht mit der 10-Jahres-Frist beim Verkauf von Immobilien verwechselt werden.

Bei der Schenkungsteuer werden mehrere Vermögensübertragungen derselben Person innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren zusammengerechnet.

Das eröffnet bei einer langfristig geplanten Vermögensübertragung die Möglichkeit, Immobilienvermögen schrittweise innerhalb der Familie weiterzugeben.

Die steuerliche 10-Jahres-Frist beim Verkauf einer Immobilie im Privatvermögen ist dagegen ein anderes Thema.

Wie diese funktioniert, erklären wir in unserem Beitrag „10-Jahres-Frist bei Immobilien: Was bedeutet sie für Eigentümer?“

Immobilienvermögen über Generationen denken

Immobilien eignen sich besonders für eine langfristige Betrachtung.

Sie können über viele Jahre vermietet, finanziert und innerhalb einer Familie weitergegeben werden.

Dadurch entsteht häufig nicht nur ein einzelnes Investment, sondern ein langfristiger Vermögensbaustein.

Gerade bei mehreren Immobilien kann deshalb irgendwann die Frage entstehen, wie dieses Vermögen sinnvoll innerhalb der Familie strukturiert werden kann.

Eine Übertragung zu Lebzeiten ist dabei eine Möglichkeit.

Eine andere Gestaltung kann beispielsweise der Verkauf einer Immobilie zwischen Ehepartnern sein.

Wie die sogenannte Ehegattenschaukel funktioniert, erklären wir in unserem Beitrag „Ehegattenschaukel bei Immobilien: Was steckt dahinter?“

Und was bedeutet das für Denkmalimmobilien?

Grundsätzlich können auch Denkmalimmobilien Teil einer langfristigen Familien- und Vermögensstrategie sein.

Gerade bei solchen Immobilien verbinden sich mehrere Ebenen:

historische Substanz, laufende Vermietung, Finanzierung und besondere steuerliche Möglichkeiten.

Bei vermieteten Denkmalimmobilien kann während der Investitionsphase insbesondere die erhöhte Abschreibung nach § 7i EStG eine Rolle spielen.

Wie diese funktioniert, erklären wir ausführlich in unserem Beitrag „§ 7i EStG verständlich erklärt: Wie Denkmalimmobilien steuerlich attraktiv werden“.

Die spätere Übertragung einer solchen Immobilie auf die nächste Generation ist wiederum ein eigener Schritt innerhalb der langfristigen Vermögensplanung.

Genau deshalb lohnt es sich, Immobilien nicht nur über den Zeitraum einer Finanzierung zu betrachten.

Immobilien können mehr als laufende Rendite

Bei einer Immobilieninvestition stehen zu Beginn häufig Kaufpreis, Finanzierung, Mieteinnahmen und steuerliche Effekte im Mittelpunkt.

Mit zunehmender Haltedauer verändert sich der Blick.

Die Finanzierung schreitet voran, Vermögen wird aufgebaut und irgendwann kann die Frage entstehen, wie dieses Vermögen weitergegeben werden soll.

Hier zeigt sich eine besondere Stärke von Immobilien:

Sie können nicht nur laufende Erträge liefern, sondern auch langfristig innerhalb einer Familie weitergegeben werden.

Damit wird aus einer einzelnen Kapitalanlage im besten Fall ein Bestandteil des Familienvermögens.

Schenkung oder Erbschaft?

Beides kann dazu führen, dass Immobilienvermögen auf die nächste Generation übergeht.

Der entscheidende Unterschied liegt vor allem im Zeitpunkt.

Bei einer Erbschaft erfolgt die Übertragung erst nach dem Tod des bisherigen Eigentümers.

Bei einer Schenkung kann die Vermögensnachfolge dagegen bereits zu Lebzeiten gestaltet werden.

Dadurch entsteht mehr Planungsspielraum.

Gerade bei umfangreicherem Immobilienvermögen kann deshalb eine frühzeitige Beschäftigung mit diesem Thema sinnvoll sein.

Welche Gestaltung im Einzelfall passt, hängt allerdings stark von der persönlichen und familiären Situation ab.

Fazit: Immobilienvermögen frühzeitig weiterdenken

Eine Immobilie an die eigenen Kinder zu übertragen, kann weit mehr sein als eine einfache Schenkung.

Durch Gestaltungen wie einen vorbehaltenen Nießbrauch können Eigentum und laufende Erträge voneinander getrennt werden.

Die nächste Generation kann bereits Eigentümer werden, während die bisherige Generation weiterhin wirtschaftlich von der Immobilie profitiert.

Gleichzeitig können persönliche Freibeträge und eine langfristige Planung der Vermögensübertragung eine wichtige Rolle spielen.

Für Immobilienanleger zeigt sich damit erneut:

Eine gute Immobilienstrategie endet nicht beim Kauf und auch nicht nach zehn oder zwanzig Jahren.

Immobilien können über Generationen gedacht und zu einem langfristigen Bestandteil des Familienvermögens werden.

Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Steuer-, Rechts- oder Nachfolgeberatung dar. Schenkungen, Nießbrauchsgestaltungen und Immobilienübertragungen sollten vor der Umsetzung individuell mit einem Steuerberater und gegebenenfalls einem Notar oder Rechtsanwalt abgestimmt werden.