Ehegattenschaukel bei Immobilien: Was steckt dahinter?
- vor 10 Stunden
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Der Begriff klingt zunächst ein wenig nach Spielplatz – tatsächlich steckt dahinter aber eine interessante steuerliche Gestaltung rund um vermietete Immobilien.
Bei der sogenannten Ehegattenschaukel verkauft ein Ehepartner eine vermietete Immobilie an den anderen Ehepartner. Ziel ist dabei nicht, die Immobilie aus der Familie herauszugeben, sondern innerhalb der Ehe neue steuerliche Rahmenbedingungen zu schaffen.
Besonders interessant kann das sein, wenn eine Immobilie bereits viele Jahre gehalten wurde und der ursprüngliche Kaufpreis deutlich niedriger war als der heutige Wert.
Wie funktioniert die Ehegattenschaukel ganz einfach erklärt?
Nehmen wir ein vereinfachtes Beispiel.
Ein Ehepartner hat vor vielen Jahren eine vermietete Immobilie für 300.000 Euro gekauft.
Heute hat die Immobilie beispielsweise einen Wert von 500.000 Euro.
Wird die Immobilie nun zum marktgerechten Preis an den Ehepartner verkauft, erwirbt dieser die Immobilie steuerlich grundsätzlich neu. Für die reguläre Gebäudeabschreibung sind beim Käufer grundsätzlich die neuen Anschaffungskosten maßgeblich, soweit sie auf das Gebäude entfallen. Die AfA bei Gebäuden richtet sich nach § 7 EStG nach den jeweiligen Anschaffungs- oder Herstellungskosten und den gesetzlichen Abschreibungssätzen.
Vereinfacht gesagt:
Aus einer Immobilie, die beim bisherigen Eigentümer vielleicht nur noch eine vergleichsweise geringe steuerliche Abschreibungsbasis hatte, kann beim erwerbenden Ehepartner wieder eine höhere reguläre AfA-Bemessungsgrundlage entstehen.
Genau daher kommt die Idee hinter der Ehegattenschaukel.
Warum kann die Ehegattenschaukel bei Immobilien steuerlich interessant sein?
Bei vermieteten Immobilien wirkt sich die Abschreibung grundsätzlich auf die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus.
Je höher der abschreibungsfähige Gebäudeanteil der Anschaffungskosten ist, desto höher kann grundsätzlich auch die jährliche reguläre Gebäude-AfA ausfallen.
Das macht die Ehegattenschaukel insbesondere bei Immobilien interessant, die bereits lange im Besitz eines Ehepartners sind und deren heutiger Wert deutlich über dem ursprünglichen Kaufpreis liegt.
Wichtig ist dabei allerdings die Unterscheidung:
Eine höhere Abschreibung bedeutet nicht automatisch eine Steuererstattung in gleicher Höhe.
Die AfA reduziert vielmehr grundsätzlich das steuerliche Ergebnis aus der Vermietung. Wie stark sich das anschließend tatsächlich auswirkt, hängt von der persönlichen steuerlichen Situation ab.
Dieses Prinzip kennen Sie auch aus unserem Beitrag „Denkmal-AfA berechnen: So funktioniert die Wirtschaftlichkeitsberechnung“.
Was passiert mit der Grunderwerbsteuer?
Hier besitzt die Ehegattenschaukel eine Besonderheit.
Grundstückserwerbe zwischen Ehegatten sind nach § 3 Grunderwerbsteuergesetz grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer ausgenommen.
Bei einem normalen Immobilienverkauf an einen fremden Käufer wäre die Grunderwerbsteuer dagegen ein erheblicher Kostenfaktor.
Gerade dieser gesetzliche Sonderfall macht eine Übertragung zwischen Ehegatten überhaupt erst besonders interessant.
Notar- und Grundbuchkosten können natürlich trotzdem entstehen.
Und was ist mit der 10-Jahres-Frist?
Hier kommt eine zweite wichtige steuerliche Regel ins Spiel.
Bei Immobilien im Privatvermögen kann ein Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung grundsätzlich als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig sein. § 23 EStG knüpft bei Grundstücken grundsätzlich an den Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung an.
Wurde die vermietete Immobilie dagegen bereits länger gehalten, kann ein Verkauf außerhalb dieser Frist grundsätzlich anders zu beurteilen sein.
Deshalb wird die Ehegattenschaukel besonders häufig im Zusammenhang mit Immobilien diskutiert, die schon länger zum privaten Immobilienvermögen gehören.
Das Thema der 10-Jahres-Frist schauen wir uns in einem eigenen Beitrag noch einmal ausführlicher und ebenso verständlich an.
Muss wirklich Geld zwischen den Ehepartnern fließen?
Die Ehegattenschaukel ist kein fiktiver Buchungstrick.
Es findet ein echter Immobilienverkauf statt.
Der Eigentümer wechselt, der Kaufvertrag wird notariell geschlossen und die wirtschaftlichen Vereinbarungen müssen tatsächlich umgesetzt werden. Steuerliche Vereinbarungen zwischen Angehörigen werden grundsätzlich danach beurteilt, ob sie klar vereinbart und tatsächlich durchgeführt werden. Die Finanzverwaltung und der Bundesfinanzhof beschäftigen sich deshalb bei Verträgen zwischen Angehörigen regelmäßig mit deren tatsächlicher Ausgestaltung.
In der Praxis wird der Kauf häufig über eine Finanzierung strukturiert.
Das kann einen zusätzlichen interessanten Effekt haben: Bei einer vermieteten Immobilie können Finanzierung und Abschreibung gemeinsam Teil der wirtschaftlichen Betrachtung werden.
Wie stark gerade dieses Zusammenspiel sein kann, erklären wir in unserem Beitrag „Denkmalimmobilien: Abschreibung schlägt Zins – worauf es wirklich ankommt“.
Ein vereinfachtes Beispiel
Nehmen wir noch einmal unsere Immobilie:
Ursprünglicher Kaufpreis: 300.000 Euro
Heutiger angenommener Wert: 500.000 Euro
Haltedauer: mehr als zehn Jahre
Nutzung: vermietet
Ein Ehepartner verkauft die Immobilie für 500.000 Euro an den anderen Ehepartner.
Beim Käufer entstehen dadurch neue Anschaffungskosten.
Für die reguläre Gebäude-AfA wird der auf das Gebäude entfallende Teil dieser Anschaffungskosten relevant. Grund und Boden wird dagegen nicht abgeschrieben.
Dadurch kann die jährliche reguläre Abschreibung beim neuen Eigentümer deutlich höher sein als zuvor.
Gleichzeitig bleibt die Immobilie wirtschaftlich innerhalb der Familie.
Genau dieses Zusammenspiel macht die Gestaltung für manche Immobilieneigentümer interessant.
Was hat das mit Denkmalimmobilien zu tun?
Bei einer Denkmalimmobilie muss man zwei unterschiedliche Dinge auseinanderhalten.
Zum einen gibt es die reguläre Gebäude-AfA.
Zum anderen können bei bestimmten Denkmalmaßnahmen die besonderen erhöhten Abschreibungen nach § 7i EStG eine Rolle spielen. § 7i enthält hierfür eigene Voraussetzungen und eine eigene Systematik.
Eine Ehegattenschaukel bedeutet deshalb nicht einfach, dass die ursprüngliche Denkmal-AfA noch einmal von vorne beginnt.
Interessant ist vielmehr die übergeordnete Frage, wie Immobilienvermögen langfristig steuerlich und wirtschaftlich strukturiert werden kann.
Wie die besondere Denkmal-AfA selbst funktioniert, erklären wir ausführlich in unserem Beitrag „§ 7i EStG verständlich erklärt: Wie Denkmalimmobilien steuerlich attraktiv werden“.
Warum das Thema für Immobilienanleger interessant ist
Eine Immobilie ist für viele Anleger keine kurzfristige Anschaffung.
Sie wird häufig über viele Jahre gehalten, vermietet und Schritt für Schritt entschuldet. Mit zunehmender Haltedauer verändern sich dabei auch die wirtschaftlichen und steuerlichen Rahmenbedingungen.
Genau deshalb kann es sinnvoll sein, Immobilienvermögen nicht nur beim ursprünglichen Kauf zu betrachten.
Mit der Zeit entstehen neue Möglichkeiten – etwa bei Finanzierung, Vermögensstruktur oder der Übertragung innerhalb der Familie.
Die Ehegattenschaukel ist ein gutes Beispiel dafür, dass Immobilien auch nach dem Kauf steuerlich und wirtschaftlich interessant bleiben können.
Und genau darin liegt eine der Besonderheiten von Immobilien als langfristigem Vermögensbaustein.
Ehegattenschaukel: Kein Zaubertrick, sondern Gestaltung
Der etwas ungewöhnliche Name lässt die Ehegattenschaukel komplizierter – oder vielleicht geheimnisvoller – wirken, als sie im Grundprinzip ist.
Ein Ehepartner verkauft eine vermietete Immobilie an den anderen.
Durch den tatsächlichen Erwerb können beim Käufer neue Anschaffungskosten entstehen, die wiederum für die reguläre Abschreibung des Gebäudeanteils relevant sind. Grundstückserwerbe zwischen Ehegatten sind grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer befreit. Gleichzeitig spielt insbesondere bei Immobilien im Privatvermögen die steuerliche Haltedauer eine wichtige Rolle.
Für Immobilienanleger zeigt das vor allem eines:
Eine gute Immobilienstrategie endet nicht mit dem Notartermin.
Finanzierung, Abschreibung und langfristige Vermögensplanung können auch viele Jahre später noch interessante Gestaltungsmöglichkeiten eröffnen.
Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung dar. Ob eine Gestaltung im individuellen Fall sinnvoll und steuerlich anerkannt ist, sollte vor der Umsetzung mit einem Steuerberater und gegebenenfalls weiteren Fachberatern abgestimmt werden.
