Denkmal-AfA berechnen: So funktioniert die Wirtschaftlichkeitsberechnung

Wer sich für eine Denkmalimmobilie als Kapitalanlage interessiert, stößt schnell auf einen der größten Vorteile dieser besonderen Immobilien: die erhöhte steuerliche Abschreibung.

Wer die Denkmal-AfA berechnen möchte, findet dafür online zahlreiche Rechner und Beispielberechnungen. Doch wie aussagekräftig sind diese Zahlen für eine konkrete Investition?

Ein einfacher AfA-Rechner kann dafür eine erste Orientierung geben. Wirklich interessant wird es jedoch erst dann, wenn die steuerlichen Möglichkeiten gemeinsam mit Finanzierung, Mieteinnahmen und der persönlichen steuerlichen Situation betrachtet werden.

Genau dafür nutzen wir bei unseren Denkmalobjekten eine individuelle Wirtschaftlichkeitsberechnung.

Was bedeutet Denkmal-AfA überhaupt?

Bei vermieteten Denkmalimmobilien können bestimmte begünstigte Aufwendungen nach § 7i EStG erhöht abgeschrieben werden.

Sind die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt, können diese Aufwendungen im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren mit jeweils bis zu 9 % und anschließend vier weitere Jahre mit jeweils bis zu 7 % abgeschrieben werden. Damit erstreckt sich die erhöhte Denkmal-AfA über insgesamt zwölf Jahre. 

Voraussetzung ist unter anderem, dass es sich um entsprechend begünstigte Maßnahmen an einem Baudenkmal handelt und die zuständige Denkmalbehörde die erforderlichen Voraussetzungen und Aufwendungen bescheinigt. 

Wie § 7i im Detail funktioniert, erklären wir ausführlicher in unserem Beitrag „§ 7i EStG verständlich erklärt“.

Ein einfaches Beispiel zur Denkmal-AfA

Nehmen wir an, bei einer vermieteten Denkmalimmobilie entfallen 200.000 Euro auf begünstigte und entsprechend bescheinigte Aufwendungen.

Dann ergibt sich vereinfacht folgende erhöhte Abschreibung:

Jahr 1 bis 8:9 % von 200.000 Euro = 18.000 Euro pro Jahr

Jahr 9 bis 12:7 % von 200.000 Euro = 14.000 Euro pro Jahr

Damit werden die angenommenen 200.000 Euro über zwölf Jahre berücksichtigt. 

Wichtig dabei: Eine Abschreibung von 18.000 Euro bedeutet natürlich nicht, dass 18.000 Euro vom Finanzamt zurückgezahlt werden.

Die Abschreibung wirkt sich auf das steuerliche Ergebnis aus. Wie hoch die tatsächliche steuerliche Entlastung ausfällt, hängt deshalb von der persönlichen steuerlichen Situation des jeweiligen Käufers ab.

Und genau an diesem Punkt wird aus einer einfachen AfA-Berechnung eine interessante Wirtschaftlichkeitsbetrachtung.

Was zeigt ein Denkmal-AfA-Rechner?

Ein Denkmal-AfA-Rechner macht zunächst sichtbar, wie sich ein bestimmter Abschreibungsbetrag über die Jahre verteilen kann.

Das ist hilfreich, weil die steuerliche Wirkung einer Denkmalimmobilie dadurch wesentlich greifbarer wird.

Für eine Kapitalanlage ist die AfA allein jedoch nur ein Teil des Gesamtbildes.

Schließlich stehen einer Immobilie nicht nur steuerliche Vorteile gegenüber. Gleichzeitig spielen beispielsweise die Finanzierung, Mieteinnahmen und laufenden Aufwendungen eine Rolle.

Deshalb betrachten wir diese Faktoren bei unseren Denkmalobjekten gemeinsam.

Warum wir mit einer Wirtschaftlichkeitsberechnung arbeiten

Bei einem konkreten Denkmalobjekt möchten unsere Interessenten verständlicherweise wissen, wie sich die Investition für sie persönlich darstellen kann.

Deshalb erhalten sie nicht einfach nur eine Zahl zur möglichen Denkmal-AfA.

Unsere Wirtschaftlichkeitsberechnung verbindet die wesentlichen Bestandteile der Kapitalanlage miteinander.

Dazu gehören beispielsweise:

• Kaufpreis

• Finanzierung

• Eigenkapitaleinsatz

• Zins und Tilgung

• erwartete Mieteinnahmen

• laufende Aufwendungen

• reguläre Gebäudeabschreibung

• voraussichtliche Denkmal-AfA

• persönliche steuerliche Ausgangssituation

So entsteht eine deutlich realistischere Betrachtung als durch eine isolierte Berechnung der Abschreibung.

Der Anleger sieht nicht nur, welche steuerliche Wirkung möglich sein kann, sondern auch, wie sich Finanzierung, Miete und Steuer innerhalb der gesamten Investition ergänzen.

Steuerliche Vorteile und Finanzierung gehören zusammen

Gerade bei Denkmalimmobilien kann das Zusammenspiel aus Finanzierung und Abschreibung besonders interessant sein.

Während auf der einen Seite beispielsweise Zinsen, Tilgung und laufende Aufwendungen stehen, entstehen auf der anderen Seite Mieteinnahmen sowie steuerliche Effekte aus den möglichen Abschreibungen.

Die Denkmal-AfA kann deshalb die persönliche Liquiditätsbetrachtung einer Kapitalanlage erheblich beeinflussen.

Wie Finanzierung und Abschreibung zusammenspielen können, erklären wir ausführlicher in unserem Beitrag „Denkmalimmobilien: Abschreibung schlägt Zins – worauf es wirklich ankommt“.

Warum das persönliche Einkommen eine Rolle spielt

Die Denkmal-AfA ist vor allem für Anleger interessant, bei denen entsprechende steuerpflichtige Einkünfte vorhanden sind.

Denn die erhöhte Abschreibung entfaltet ihre Wirkung nicht losgelöst vom Anleger, sondern innerhalb seiner persönlichen steuerlichen Situation.

Deshalb können zwei Käufer derselben Immobilie trotz identischer AfA zu unterschiedlichen steuerlichen Ergebnissen kommen.

Genau aus diesem Grund ist eine persönliche Wirtschaftlichkeitsberechnung wesentlich aussagekräftiger als eine allgemeine Beispielrechnung im Internet.

Sie übersetzt die Eckdaten des Objekts in die individuelle Situation des Interessenten.

Die Immobilie bleibt trotzdem der Mittelpunkt

So attraktiv steuerliche Vorteile sein können: Eine Denkmalimmobilie sollte nicht allein aufgrund ihrer Abschreibung betrachtet werden.

Für uns gehören deshalb auch die klassischen Eigenschaften einer guten Kapitalanlage dazu.

Lage, Vermietbarkeit, Qualität der Sanierung, Grundriss und die langfristige Perspektive des Objekts bleiben wichtige Bestandteile der Gesamtentscheidung.

Die Denkmal-AfA kommt gewissermaßen zusätzlich zur Immobilie ins Spiel.

Und genau darin liegt für viele Anleger der besondere Reiz: Sie investieren in eine reale Immobilie mit historischer Substanz und können gleichzeitig besondere steuerliche Möglichkeiten nutzen.

Denkmal-AfA und KfW-Förderung

Bei ausgewählten Denkmalprojekten können neben den steuerlichen Möglichkeiten auch Förderprogramme eine Rolle bei der Finanzierung spielen.

Ob und welche Förderung für ein konkretes Objekt zur Verfügung steht, hängt vom jeweiligen Projekt und den zum Zeitpunkt der Finanzierung geltenden Förderbedingungen ab.

Mehr über dieses Thema erfahren Sie in unserem Beitrag „KfW beim Denkmal – so läuft es entspannt für Sie“.

Von der Wirtschaftlichkeitsberechnung zum konkreten Objekt

Bei unseren Denkmalprojekten ist die Wirtschaftlichkeitsberechnung deshalb ein wichtiger Bestandteil der Beratung.

Sie hilft dabei, die Zahlen hinter einem Objekt verständlich zu machen und die steuerlichen Möglichkeiten nicht isoliert, sondern innerhalb der gesamten Kapitalanlage zu betrachten.

So entsteht aus Kaufpreis, Finanzierung, Mieteinnahmen und Abschreibung ein Gesamtbild, das sich auf die persönliche Situation des Interessenten beziehen lässt.

Wie es anschließend weitergeht – von den ersten Informationen über die persönlichen Unterlagen bis zur Besichtigung und zum Kauf – erklären wir in unserem Beitrag „Wie läuft der Kauf einer Denkmalimmobilie bei uns ab?“

Denkmal-AfA berechnen: Mehr als nur eine Steuerersparnis

Ein Denkmal-AfA-Rechner kann einen ersten Eindruck davon vermitteln, welche steuerlichen Möglichkeiten in einer Denkmalimmobilie stecken können.

Für uns beginnt die interessante Betrachtung aber erst einen Schritt später.

Denn entscheidend ist nicht nur, wie hoch eine Abschreibung ausfällt, sondern wie sie sich gemeinsam mit Finanzierung, Mieteinnahmen und der persönlichen steuerlichen Situation auf die gesamte Investition auswirkt.

Deshalb erhalten Interessenten zu unseren konkreten Denkmalobjekten eine individuelle Wirtschaftlichkeitsberechnung.

So werden aus abstrakten Prozentsätzen nachvollziehbare Zahlen – und aus der Denkmal-AfA ein Baustein einer langfristig gedachten Immobilieninvestition.

Hinweis: Die dargestellten Informationen und Rechenbeispiele dienen der allgemeinen Information und stellen keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung dar. Die persönliche steuerliche Behandlung sollte mit einem Steuerberater abgestimmt werden. Die Inanspruchnahme der erhöhten Abschreibungen nach § 7i EStG setzt die jeweiligen gesetzlichen Voraussetzungen und die erforderliche Bescheinigung voraus.