Denkmalimmobilie oder Neubau als Kapitalanlage: Wo liegen die Unterschiede?
Wer eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen möchte, landet früher oder später bei einer grundsätzlichen Frage: Neubau oder Denkmalimmobilie?
Beides kann interessant sein. Beide Immobilienarten können vermietet werden, langfristig zum Vermögensaufbau beitragen und später zusätzliche Mieteinnahmen ermöglichen.
Trotzdem unterscheiden sie sich an einem entscheidenden Punkt deutlich: bei den steuerlichen Möglichkeiten.
Und genau deshalb lohnt es sich, nicht nur Kaufpreis und Miete miteinander zu vergleichen.
Neubau oder Denkmalimmobilie – zwei unterschiedliche Wege zur Kapitalanlage
Ein Neubau bietet zunächst viele Vorteile, die leicht nachvollziehbar sind. Das Gebäude ist neu, die technische Ausstattung entspricht aktuellen Standards und energetische Anforderungen werden bereits bei der Planung berücksichtigt.
Eine professionell sanierte Denkmalimmobilie verfolgt einen anderen Ansatz.
Hier wird historische Bausubstanz erhalten und gleichzeitig technisch und energetisch modernisiert. Aus einer alten Fabrik, einem Gutshof, einem Jugendstilhaus oder einem anderen historischen Gebäude entsteht moderner Wohnraum mit einem Charakter, den ein Neubau kaum reproduzieren kann.
Für einen Kapitalanleger kommt bei einem Denkmal aber noch ein weiterer Punkt hinzu:
die Denkmal-AfA.
Der große Unterschied liegt in der Abschreibung
Immobilien können grundsätzlich steuerlich abgeschrieben werden. Wie hoch diese Abschreibung ausfällt und welche Regelungen gelten, hängt unter anderem vom Gebäude und dessen Fertigstellungszeitpunkt ab.
Bei einer Denkmalimmobilie können zusätzlich bestimmte begünstigte Sanierungsaufwendungen nach § 7i EStG erhöht abgeschrieben werden.
Bei einer vermieteten Denkmalimmobilie können diese begünstigten Kosten grundsätzlich über zwölf Jahre verteilt geltend gemacht werden:
8 Jahre jeweils bis zu 9 % und anschließend 4 Jahre jeweils bis zu 7 %.
Voraussetzung ist unter anderem, dass die entsprechenden Maßnahmen die gesetzlichen Anforderungen erfüllen und von der zuständigen Denkmalbehörde bescheinigt werden.
Wer die Regelung genauer verstehen möchte, findet die Hintergründe in unserem Beitrag „§ 7i EStG verständlich erklärt: Wie Denkmalimmobilien steuerlich attraktiv werden“.
Warum der Kaufpreis allein wenig über die Wirtschaftlichkeit sagt
Zwei Wohnungen können beispielsweise einen ähnlichen Kaufpreis und vergleichbare Mieteinnahmen haben – und sich nach Steuern trotzdem unterschiedlich darstellen.
Der Grund dafür liegt unter anderem in der jeweiligen Abschreibung.
Bei einer Denkmalimmobilie kann ein hoher Anteil begünstigter Sanierungskosten dazu führen, dass über mehrere Jahre eine entsprechend hohe steuerliche Abschreibung berücksichtigt werden kann.
Deshalb schauen wir bei Denkmal-nach nicht nur auf die klassische Rechnung:
Kaufpreis → Miete → Finanzierung.
Bei einer Denkmalimmobilie gehört auch die persönliche steuerliche Wirkung in die Betrachtung.
Wie Kaufpreis, Finanzierung, Mieteinnahmen und Denkmal-AfA zusammenspielen, zeigen wir ausführlicher in unserem Beitrag „Denkmal-AfA berechnen: So funktioniert die Wirtschaftlichkeitsberechnung“.
Gerade bei höherem Einkommen wird die Nachsteuerbetrachtung interessant
Die Denkmal-AfA wirkt sich nicht bei jedem Anleger gleich aus.
Wie hoch der persönliche steuerliche Effekt ausfällt, hängt unter anderem vom Einkommen, dem individuellen Steuersatz und der Höhe der tatsächlich begünstigten Sanierungskosten ab.
Deshalb halten wir wenig von pauschalen Aussagen wie „Mit einer Denkmalimmobilie sparen Sie X Euro Steuern“.
Wir rechnen lieber mit den konkreten Zahlen.
Bei unseren Kunden erstellen wir deshalb auf Wunsch eine persönliche Steuer- und Wirtschaftlichkeitsberechnung für die jeweilige Wohnung. Erst dadurch wird sichtbar, wie sich die Kapitalanlage vor und nach Steuern darstellen kann.
Mehr zu den steuerlichen Besonderheiten erklären wir im Beitrag „Steuerliche Vorteile von Denkmalimmobilien: Warum sich Investitionen lohnen“.
Neubau punktet mit moderner Technik
Natürlich hat auch ein Neubau als Kapitalanlage seine Stärken.
Moderne Gebäudetechnik, zeitgemäße Grundrisse und hohe energetische Standards können für Eigentümer und Mieter interessant sein. Je nach Projekt können außerdem Förderprogramme eine Rolle spielen.
Und auch steuerlich ist Neubau keineswegs uninteressant. Für neue Wohngebäude können – abhängig von den jeweiligen Voraussetzungen – besondere Abschreibungsmöglichkeiten infrage kommen.
Deshalb verkaufen wir bei Denkmal-nach neben Denkmalimmobilien auch ausgewählte Neubau- und Bestandsobjekte.
Denn am Ende soll nicht irgendeine Immobilienkategorie verkauft werden, sondern eine Kapitalanlage, deren Konzept zum Käufer passt.
Was eine sanierte Denkmalimmobilie zusätzlich besonders macht
Bei einem Denkmal kauft man nicht einfach einen alten Gebäudebestand.
Bei den von uns angebotenen Projekten wird historische Bausubstanz umfassend saniert und mit modernem Wohnkomfort verbunden.
Gerade darin liegt der Reiz.
Hohe Decken, historische Fassaden, alte Industriearchitektur, besondere Fensterformen oder erhaltene Bauelemente lassen sich nicht beliebig reproduzieren.
Gleichzeitig werden im Rahmen der Sanierung – abhängig vom jeweiligen Projekt – beispielsweise Haustechnik, Leitungen, Heizsysteme, Fenster, Bäder und Innenausbau erneuert oder modernisiert.
Am Ende steht damit nicht „alt gegen neu“.
Es entsteht vielmehr moderner Wohnraum in historischer Architektur.
Denkmalimmobilien sind ein begrenztes Gut
Einen Neubau kann man grundsätzlich neu planen und errichten.
Ein historisches Fabrikgebäude aus dem 19. Jahrhundert oder ein Jugendstilhaus lässt sich dagegen nicht neu produzieren.
Genau diese begrenzte Verfügbarkeit macht Denkmalimmobilien besonders.
Sie bewahren einen Teil der Geschichte eines Standortes und können gleichzeitig durch eine professionelle Sanierung wieder für viele Jahrzehnte als Wohnraum genutzt werden.
Das ist übrigens einer der Gründe, weshalb uns diese Immobilien nach mehr als 25 Jahren noch immer begeistern.
Geschichte bewahren. Werte schaffen.
Bei beiden entscheidet die Lage
Egal ob Neubau oder Denkmal: Eine Kapitalanlage steht nicht allein wegen ihrer Gebäudeart gut da.
Menschen müssen dort wohnen wollen.
Deshalb achten wir bei der Auswahl unserer Projekte besonders auf den Standort, die Infrastruktur, die Vermietbarkeit und die jeweilige Zielgruppe.
Bei Denkmalimmobilien kommt häufig hinzu, dass sich historische Gebäude in gewachsenen Stadtteilen oder an Standorten befinden, die bereits eine eigene Geschichte und Identität besitzen.
Aber auch bei einem Neubau kann eine sehr gute Mikrolage ein entscheidendes Argument sein.
Die Lage kann keine Abschreibung ersetzen – und eine gute Abschreibung keine gute Lage.
Für uns gehört deshalb immer beides zusammen.
Welche Rolle spielt die KfW-Förderung?
Bei ausgewählten Neubau- und Denkmalprojekten können Förderprogramme der KfW Bestandteil der Finanzierung sein.
Welche Förderung möglich ist, hängt vom energetischen Standard des jeweiligen Gebäudes, dem konkreten Förderprogramm und den zum Zeitpunkt der Finanzierung geltenden Bedingungen ab.
Gerade bei einem sanierten Denkmal können damit unter bestimmten Voraussetzungen steuerliche Möglichkeiten und Förderbausteine zusammenkommen.
Wie die KfW-Finanzierung bei unseren Denkmalprojekten eingebunden werden kann, erklären wir in „KfW beim Denkmal – so läuft es entspannt für Sie“.
Was passt besser: Neubau oder Denkmal?
Darauf gibt es keine pauschale Antwort.
Ein Anleger kann besonderen Wert auf einen Neubau mit moderner Gebäudetechnik legen. Ein anderer möchte gezielt die erhöhten Abschreibungsmöglichkeiten einer Denkmalimmobilie nutzen.
Gerade für Anleger mit einer entsprechenden Steuerbelastung kann die Denkmal-AfA einen erheblichen Unterschied in der persönlichen Wirtschaftlichkeitsberechnung machen.
Deshalb betrachten wir bei einer Beratung nicht nur die Immobilie, sondern auch die persönliche Ausgangssituation des Käufers.
Wie hoch ist das Einkommen? Wie sieht die Finanzierung aus? Welche Miete ist kalkuliert? Wie hoch ist der begünstigte Sanierungsanteil? Und welches langfristige Ziel verfolgt der Käufer?
Erst daraus ergibt sich ein sinnvolles Gesamtbild.
Nicht nur vor Steuern rechnen
Das ist für uns einer der wichtigsten Unterschiede bei der Betrachtung von Kapitalanlagen.
Wer lediglich Kaufpreis, Miete und Darlehensrate gegenüberstellt, sieht bei einer
Denkmalimmobilie nur einen Teil der Rechnung.
Die steuerliche Wirkung gehört dazu.
Und genau deshalb kann eine Denkmalimmobilie nach Steuern ganz anders aussehen als beim ersten Blick auf Kaufpreis und Miete.
Wer grundsätzlich wissen möchte, welche Faktoren bei einer Immobilieninvestition langfristig zusammenspielen, findet dazu unseren Beitrag „Immobilien als Kapitalanlage: Was langfristig wirklich zählt“.
Fazit: Zwei Kapitalanlagen – mit unterschiedlichen Stärken
Neubau und Denkmal müssen keine Gegensätze sein.
Ein Neubau bietet moderne Gebäudestandards, zeitgemäße Technik und – je nach Projekt – interessante Förder- und Abschreibungsmöglichkeiten.
Eine professionell sanierte Denkmalimmobilie verbindet dagegen moderne Wohnqualität mit historischer Architektur und kann zusätzlich von den besonderen steuerlichen Möglichkeiten des § 7i EStG profitieren.
Gerade diese Kombination macht Denkmalimmobilien für viele unserer Kapitalanleger besonders interessant.
Welche Variante besser zur eigenen Situation passt, lässt sich deshalb am sinnvollsten anhand eines konkreten Objekts und der persönlichen Zahlen beurteilen.
Denkmal oder Neubau – was passt zu Ihnen?
Auf unserer Immobilienübersicht finden Sie sowohl ausgewählte Denkmalimmobilien als auch Neubau- und Bestandsobjekte.
Auf Wunsch erstellen wir Ihnen für eine konkrete Wohnung eine persönliche Steuer- und Wirtschaftlichkeitsberechnung und zeigen Ihnen, wie sich die Kapitalanlage mit Ihren Zahlen darstellen kann.
