Denkmalimmobilien: Abschreibung schlägt Zins – worauf es wirklich ankommt

Zinsen kommen und gehen. Was bleibt, ist Substanz, Lage – und bei Denkmalimmobilien ein besonderer Joker: die steuerliche Abschreibung (AfA) auf begünstigte Sanierungskosten. Wer Investitionen nicht nur am Nominalzins misst, sondern nach Steuern und nach Rendite bewertet, sieht den wahren Wert.

Reihe sanierter Altbauhäuser mit reich verzierten Stuckfassaden und typischen Balkonen, warmes Sonnenlicht und viel Grün davor – ein klassisches Straßenbild denkmalgeschützter Wohnquartiere.

Zins ist nur eine Komponente – nicht der Wert

Der Bankzins wirkt vor Steuern. Ihre tatsächliche Rendite entsteht nach Steuern aus drei Bausteinen:

1. laufender Cashflow (Mieten minus Kosten),

2. Steuereffekt der Abschreibungen (AfA) und

3. Wertentwicklung (Markt, Lage, Sanierungsqualität).

Die AfA mindert Ihr zu versteuerndes Ergebnis – Liquidität bleibt bei Ihnen, statt als Steuer abzufließen. So kann ein vermeintlich „höherer Zins“ relativiert werden.

Warum der Blick nach Steuern entscheidend ist

Bei einer klassischen Betrachtung wird häufig zuerst auf den Zinssatz geschaut. Das ist verständlich, greift bei Denkmalimmobilien aber zu kurz.

Denn für Kapitalanleger zählt am Ende nicht nur, welche Zinsen an die Bank gezahlt werden, sondern wie sich die gesamte Investition nach Steuern entwickelt. Genau hier kann die erhöhte Denkmal-AfA einen erheblichen Unterschied machen.

Sie reduziert das steuerliche Ergebnis und kann dadurch die persönliche Steuerbelastung mindern. Gleichzeitig bleiben Mieteinnahmen und Finanzierung Teil derselben Rechnung.

Das bedeutet: Ein höherer Zinssatz muss nicht automatisch dazu führen, dass eine Denkmalimmobilie wirtschaftlich uninteressant wird. Entscheidend ist, wie alle Faktoren gemeinsam wirken.

Wie sich diese Zusammenhänge konkret berechnen lassen, zeigen wir in unserem Beitrag „Denkmal-AfA berechnen: So funktioniert die Wirtschaftlichkeitsberechnung“.

Kurz erklärt: AfA bei Denkmalimmobilien

Bei Denkmalen können – nach geltendem Recht – begünstigte Sanierungskosten über mehrere Jahre erhöht abgeschrieben werden. Die konkrete Ausgestaltung hängt von Nutzung und Rechtslage ab; entscheidend ist: AfA wirkt wie ein Steuerschild.

Hinweis: AfA ist keine Auszahlung, sondern Steuerersparnis (sofern sie mit Ihren übrigen Einkünften verrechenbar ist). Diese Perspektive gehört in jede Renditerechnung.

Beispiel (vereinfacht)

Annahmen:

• Kaltmiete p. a.: 18.000 €

• Nicht umlagefähige laufende Kosten: 3.000 €

• Darlehen: 300.000 €

• AfA-Ansatz (begünstigte Sanierungskosten): 20.000 € p. a.

• Grenzsteuersatz: 42 %

Zinsszenario A (3,5 %): Zinsen 10.500 €

Zinsszenario B (5,0 %): Zinsen 15.000 €

Vor Steuern

• A: 18.000 – 3.000 – 10.500 = 4.500 €

• B: 18.000 – 3.000 – 15.000 = 0 €

Steuerliche Bemessungsgrundlage (mit AfA)

• A: 18.000 – 3.000 – 10.500 – 20.000 = –15.500 € → Steuervorteil 6.510 €

• B: 18.000 – 3.000 – 15.000 – 20.000 = –20.000 € → Steuervorteil 8.400 €

Nachsteuer-Cashflow (vereinfacht)

• A: 4.500 + 6.510 = 11.010 €

• B: 0 + 8.400 = 8.400 €

👉 Kernaussage: Trotz höheren Zinses bleibt im Szenario B dank AfA spürbarer Nachsteuer-Cashflow. Der Zins ist wichtig – aber nicht der alleinige Taktgeber.

Vorsteuer vs. Nachsteuer bei Denkmalimmobilien: Die AfA erhöht den Nachsteuer-Cashflow und relativiert höhere Zinsen (3,5 % vs. 5,0 %).

• Wie sich die Denkmal-AfA bei einem konkreten Objekt gemeinsam mit Finanzierung, Mieteinnahmen und der persönlichen steuerlichen Situation auswirken kann, zeigen wir ausführlicher in unserem Beitrag „Denkmal-AfA berechnen: So funktioniert die Wirtschaftlichkeitsberechnung“.

KfW als Ergänzung zur Finanzierung

Bei ausgewählten Denkmalprojekten können zusätzlich Förderprogramme eine Rolle bei der Finanzierung spielen.

Ob und welche Förderung für ein konkretes Objekt zur Verfügung steht, hängt vom jeweiligen Projekt sowie von den zum Zeitpunkt der Finanzierung geltenden Förderbedingungen ab.

Mehr dazu erfahren Sie in unserem Beitrag „KfW beim Denkmal – so läuft es entspannt für Sie“.

Was eine gute Wirtschaftlichkeitsberechnung sichtbar macht

Eine Wirtschaftlichkeitsberechnung betrachtet nicht nur einen einzelnen Wert wie den Zinssatz oder die mögliche Steuerersparnis.

Sie führt die wesentlichen Faktoren einer Kapitalanlage zusammen: Finanzierung, Mieteinnahmen, laufende Kosten und steuerliche Effekte.

Gerade bei Denkmalimmobilien entsteht dadurch ein wesentlich aussagekräftigeres Bild.

So lässt sich erkennen, wie sich die Finanzierung über die Jahre entwickelt, welchen Beitrag die Mieteinnahmen leisten und wie die erhöhte Abschreibung die persönliche Liquidität beeinflussen kann.

Bei unseren Denkmalobjekten ist diese Betrachtung deshalb ein fester Bestandteil der Beratung. Interessenten erhalten eine auf das jeweilige Objekt und ihre persönliche Situation abgestimmte Wirtschaftlichkeitsberechnung.

So bleiben die Zahlen nicht abstrakt, sondern werden auf die konkrete Investition übertragen.

Warum das Gesamtbild entscheidend ist

Die steuerliche Abschreibung ist ein wichtiger Vorteil einer Denkmalimmobilie – sie steht jedoch nicht für sich allein.

Bei einer Kapitalanlage wirken mehrere Faktoren zusammen: die Immobilie selbst, ihre Lage und Vermietbarkeit, die Finanzierung, die Mieteinnahmen sowie die steuerlichen Möglichkeiten.

Genau deshalb betrachten wir unsere Denkmalobjekte nicht nur über den aktuellen Zinssatz. Eine individuelle Wirtschaftlichkeitsberechnung zeigt wesentlich besser, wie sich Finanzierung, Mieteinnahmen und Abschreibung innerhalb der gesamten Investition ergänzen können.

Was eine professionell sanierte Denkmalimmobilie darüber hinaus als Kapitalanlage interessant macht, lesen Sie in unserem Beitrag „Was macht ein fertig saniertes Denkmalobjekt als Kapitalanlage interessant?“

Fazit

Der Zinssatz ist ein wichtiger Bestandteil einer Immobilienfinanzierung – aber eben nur ein Bestandteil.

Gerade bei Denkmalimmobilien lohnt sich der Blick auf das Gesamtbild: Finanzierung, Mieteinnahmen und die besonderen steuerlichen Möglichkeiten wirken zusammen und können die wirtschaftliche Betrachtung einer Kapitalanlage wesentlich beeinflussen.

Deshalb erstellen wir zu unseren konkreten Denkmalobjekten individuelle Wirtschaftlichkeitsberechnungen. So lässt sich nachvollziehbar darstellen, wie sich die einzelnen Faktoren in der persönlichen Situation des Interessenten ergänzen können.

Wie der Weg von den ersten Informationen über die Wirtschaftlichkeitsberechnung bis zur Besichtigung und zum Kauf aussieht, erklären wir in unserem Beitrag „Wie läuft der Kauf einer Denkmalimmobilie als Gesamtpaket ab?“