Denkmalimmobilie nach dem Kauf: Wann beginnen Zinsen, Mieteinnahmen und Abschreibung?
Der Notartermin ist geschafft und die Denkmalimmobilie gekauft. Doch was passiert finanziell eigentlich danach?
Gerade bei einer Denkmalimmobilie, die erst nach dem Kauf saniert wird, beginnen Zinsen, Mieteinnahmen und Abschreibung nicht alle zum gleichen Zeitpunkt.
Das ist vollkommen normal. Während die Finanzierung bereits während der Sanierungsphase eine Rolle spielen kann, entstehen Mieteinnahmen erst nach Fertigstellung und Vermietung. Für die Denkmal-AfA wiederum ist der Abschluss der begünstigten Baumaßnahmen entscheidend.
Wer diese zeitlichen Unterschiede kennt, kann seine Kapitalanlage von Anfang an wesentlich besser einordnen.
Denkmalimmobilie nach dem Kauf: Was passiert wann?
Vereinfacht lässt sich der Ablauf so darstellen:
Notartermin → Kaufpreisfälligkeit und Darlehensauszahlungen → Sanierungsphase → Fertigstellung → Übergabe → Vermietung
Innerhalb dieses Ablaufs beginnen die einzelnen finanziellen Bestandteile zu unterschiedlichen Zeitpunkten.
Das schauen wir uns Schritt für Schritt an.
Beginnen die Zinsen bereits mit dem Notartermin?
Nein. Allein durch die Unterschrift beim Notar fallen noch nicht automatisch Zinsen auf den gesamten finanzierten Kaufpreis an.
Bei einer Finanzierung werden Zinsen grundsätzlich für den Betrag berechnet, den die Bank tatsächlich als Darlehen ausgezahlt hat. Wann und in welcher Höhe Darlehensmittel abgerufen werden, hängt von der jeweiligen Finanzierung und den vereinbarten Kaufpreisfälligkeiten ab.
Gerade bei einem noch zu sanierenden Denkmal kann deshalb zwischen Notartermin und vollständiger Auszahlung des Darlehens einige Zeit liegen.
Einfach gesagt: Je nachdem, wann und in welcher Höhe die Bank Geld auszahlt, entwickelt sich auch die tatsächliche Zinsbelastung.
Das berücksichtigen wir bereits bei der persönlichen Wirtschaftlichkeitsberechnung, damit nicht nur die spätere fertige Immobilie betrachtet wird, sondern auch der Zeitraum bis zur Fertigstellung.
Was sind Bereitstellungszinsen?
Neben den normalen Darlehenszinsen können bei einer Finanzierung auch Bereitstellungszinsen eine Rolle spielen.
Banken stellen einen vereinbarten Darlehensbetrag für den Käufer bereit. Wird dieser Betrag nicht sofort vollständig benötigt, gewähren Banken üblicherweise zunächst eine bereitstellungszinsfreie Zeit. Wie lange diese dauert und ab wann anschließend Bereitstellungszinsen anfallen, ergibt sich aus dem jeweiligen Darlehensvertrag.
Gerade bei Immobilien mit längerer Sanierungsphase sollte dieser Punkt deshalb bei der Finanzierung von Anfang an berücksichtigt werden.
Das bedeutet aber nicht, dass bei jedem Denkmalprojekt zwangsläufig hohe Bereitstellungszinsen entstehen. Entscheidend sind die Dauer der Sanierung, der Zahlungsplan und die konkret vereinbarten Finanzierungskonditionen.
Wann beginnen die Mieteinnahmen?
Mieteinnahmen entstehen natürlich nicht bereits mit dem Kauf der Wohnung.
Zunächst wird das Denkmal saniert. Nach Fertigstellung und Übergabe kann die Wohnung vermietet beziehungsweise einem bereits gefundenen Mieter überlassen werden.
Mit Beginn des Mietverhältnisses und der entsprechenden Nutzungsüberlassung fließen dann die vereinbarten Mieteinnahmen.
Steuerlich werden Einnahmen grundsätzlich in dem Kalenderjahr erfasst, in dem sie dem Eigentümer zufließen.
Bei einer Kapitalanlage ist deshalb auch die Vermietung nach Fertigstellung ein wichtiger Bestandteil der Planung.
Denn erst dann beginnt die zweite Phase der Investition: Aus der Immobilie in Sanierung wird eine vermietete Immobilie, die regelmäßige Einnahmen erwirtschaftet.
Und was passiert bis zur ersten Miete?
Das ist eine der Fragen, die Käufer besonders häufig beschäftigt.
Zwischen Kauf und erster Miete liegt bei einem noch zu sanierenden Denkmal naturgemäß die Sanierungsphase.
In dieser Zeit können bereits Finanzierungskosten entstehen, obwohl noch keine Mieteinnahmen fließen.
Das wird bei einer vernünftigen Wirtschaftlichkeits- und Finanzierungsplanung von Anfang an berücksichtigt. Die spätere Miete sollte deshalb nicht einfach gegen eine bereits heute angenommene volle monatliche Kreditrate gerechnet werden.
Entscheidend ist vielmehr der tatsächliche zeitliche Verlauf von Kaufpreiszahlungen, Darlehensauszahlungen, Sanierung und Vermietungsbeginn.
Genau deshalb betrachten wir bei unseren Berechnungen nicht nur eine einzelne Monatszahl, sondern die konkrete Immobilie und den vorgesehenen Ablauf.
Wann beginnt die Abschreibung bei einer Denkmalimmobilie?
Hier müssen wir zwei Dinge voneinander unterscheiden.
Bei einer Denkmalimmobilie können neben der regulären Gebäudeabschreibung zusätzlich die besonderen erhöhten Absetzungen für begünstigte Sanierungsmaßnahmen nach § 7i EStG eine Rolle spielen.
Für die Denkmal-AfA ist der Notartermin nicht der Startpunkt.
Für einen Erwerber sieht § 7i EStG die erhöhten Absetzungen grundsätzlich im Jahr des Abschlusses der begünstigten Baumaßnahmen und in den folgenden elf Jahren vor. Voraussetzung ist unter anderem, dass die entsprechenden Maßnahmen nach dem rechtswirksamen Abschluss des Kaufvertrags durchgeführt wurden.
Das lässt sich an einem Beispiel einfach erklären:
Kauf der Denkmalimmobilie: 2026
Sanierungsphase: 2026 bis 2028
Abschluss der begünstigten Baumaßnahmen: 2028
Beginn der Denkmal-AfA: grundsätzlich 2028
Der Kauf im Jahr 2026 bedeutet also nicht, dass bereits 2026 die zwölf Jahre der Denkmal-AfA zu laufen beginnen.
Was gilt als Abschluss der Sanierung?
Maßgeblich ist grundsätzlich der Abschluss der begünstigten Baumaßnahmen.
Damit ist auch klar: Nicht das Datum entscheidend, an dem später die endgültige Denkmalbescheinigung im Briefkasten liegt.
Die Bescheinigung weist vielmehr die Voraussetzungen und die begünstigten Aufwendungen nach, die für die erhöhte Abschreibung nach § 7i maßgeblich sind.
Das ist gerade deshalb wichtig, weil zwischen dem Abschluss der Sanierung und dem Erhalt der endgültigen Denkmalbescheinigung durchaus Zeit vergehen kann.
Mehr zu diesem Ablauf erklären wir in unserem Beitrag „Warum wird eine Denkmalimmobilie vor der Sanierung gekauft?“
Muss ich mit der Abschreibung auf die Denkmalbescheinigung warten?
In der Regel nicht.
Die Bearbeitungsdauer der endgültigen Denkmalbescheinigung kann je nach Behörde und Projekt unterschiedlich sein. Dass die Bescheinigung erst einige Zeit nach Abschluss der Sanierung vorliegt, ist bei Denkmalimmobilien nicht ungewöhnlich.
Wie wir im vorherigen Beitrag bereits ausführlicher erklären, kann die steuerliche Berücksichtigung bei noch fehlender endgültiger Bescheinigung zunächst anhand der vorhandenen Unterlagen erfolgen. Die endgültige Bescheinigung wird nach Erhalt beim Finanzamt nachgereicht.
Für den Käufer ist vor allem eines wichtig:
Eine später eintreffende Denkmalbescheinigung verschiebt nicht automatisch das Jahr, in dem die Denkmal-AfA beginnt.
Können Zinsen schon steuerlich berücksichtigt werden, obwohl noch keine Miete fließt?
Auch das ist für Käufer interessant.
Bei einer zur Vermietung vorgesehenen Immobilie können Finanzierungskosten unter den entsprechenden Voraussetzungen bereits vor der ersten tatsächlich eingegangenen Miete steuerlich relevant sein. Für den Werbungskostenabzug von Schuldzinsen ist insbesondere der wirtschaftliche Zusammenhang des Darlehens mit der vermieteten Immobilie entscheidend. Die Finanzverwaltung stellt darauf ab, dass die Darlehensmittel tatsächlich für die entsprechenden Anschaffungs- oder Herstellungskosten des vermieteten Objekts verwendet werden.
Das bedeutet vereinfacht:
Keine Mieteinnahmen während der Sanierung heißt nicht automatisch, dass in dieser Zeit steuerlich nichts passiert.
Die konkrete steuerliche Behandlung hängt allerdings von der individuellen Finanzierung und Nutzung ab und gehört deshalb in die Hände des eigenen Steuerberaters.
Drei Zeitpunkte, die man auseinanderhalten sollte
Am einfachsten lässt sich die gesamte Systematik so merken:
ZINSEN
beginnen entsprechend der tatsächlichen Darlehensauszahlung und den vereinbarten Finanzierungskonditionen.
MIETEINNAHMEN
beginnen mit der Vermietung beziehungsweise der Nutzungsüberlassung an den Mieter.
DENKMAL-AfA
beginnt grundsätzlich im Jahr des Abschlusses der begünstigten Baumaßnahmen.
Diese drei Zeitpunkte können auseinanderliegen – und genau das gehört zum normalen Ablauf einer Denkmalimmobilie, die vor ihrer Sanierung erworben wird.
Warum eine persönliche Wirtschaftlichkeitsberechnung so wichtig ist
Eine Kapitalanlage lässt sich deshalb nicht sinnvoll beurteilen, indem man lediglich Kaufpreis, monatliche Kreditrate und spätere Miete nebeneinanderstellt.
Bei einer Denkmalimmobilie kommen weitere Faktoren hinzu:
Finanzierung und Auszahlungszeitpunkte, die Dauer der Sanierung, die spätere Miete, die reguläre Gebäudeabschreibung, die Denkmal-AfA sowie die persönliche steuerliche Situation des Käufers.
Erst im Zusammenspiel entsteht ein realistisches Bild der Kapitalanlage.
Genau deshalb erstellen wir unseren Kunden auf Wunsch eine persönliche Steuer- und Wirtschaftlichkeitsberechnungfür die konkrete Wohnung.
Wie eine solche Berechnung aufgebaut ist, erklären wir ausführlich in unserem Beitrag „Denkmal-AfA berechnen: So funktioniert die Wirtschaftlichkeitsberechnung“.
Vom Kauf zur vermieteten Denkmalimmobilie
Zwischen Notartermin und erster Miete passiert bei einer Denkmalimmobilie einiges. Das muss den Kauf aber nicht kompliziert machen.
Entscheidend ist, dass der Ablauf bereits vor dem Kauf bekannt ist und Finanzierung, Sanierung und spätere Vermietung aufeinander abgestimmt betrachtet werden.
Der Käufer weiß dann von Anfang an:
Wann voraussichtlich Zahlungen anfallen.
Wann Finanzierungskosten entstehen.
Wann die Immobilie fertiggestellt werden soll.
Wann Mieteinnahmen beginnen können.
Und ab welchem Jahr die Denkmal-AfA grundsätzlich genutzt werden kann.
So wird aus einem komplex wirkenden Projekt ein nachvollziehbarer Ablauf.
Geschichte bewahren. Werte schaffen.
Sie möchten wissen, wie sich eine Denkmalimmobilie für Sie persönlich rechnet?
Gerne erstellen wir Ihnen für eine konkrete Wohnung eine unverbindliche persönliche Steuer- und Wirtschaftlichkeitsberechnung und zeigen Ihnen, wie Finanzierung, Mieteinnahmen und Abschreibung zusammenspielen.
