Warum wird eine Denkmalimmobilie vor der Sanierung gekauft?
Wer sich zum ersten Mal mit einer Denkmalimmobilie beschäftigt, wundert sich manchmal über den Ablauf: Warum kaufe ich die Wohnung bereits, bevor die eigentliche Sanierung beginnt?
Die Antwort liegt in einer der Besonderheiten von Denkmalimmobilien als Kapitalanlage.
Denn für Käufer ist nicht nur entscheidend, was saniert wird, sondern auch wann die begünstigten Sanierungsmaßnahmen im Verhältnis zum Kauf durchgeführt werden.
Genau dieser Ablauf ermöglicht es, historische Gebäude professionell zu sanieren
und gleichzeitig die besonderen steuerlichen Möglichkeiten des § 7i EStG zu nutzen.
Und keine Sorge: Wer eine Denkmalimmobilie vor der Sanierung kauft, muss deshalb nicht selbst zum Bauherrn mit Werkzeugkoffer werden.
Erst kaufen, dann wird saniert
Bei unseren Denkmalprojekten erfolgt der Verkauf grundsätzlich vor der Sanierung.
Der Käufer erwirbt seine Wohnung auf Grundlage einer detaillierten Planung und vertraglich vereinbarten Bau- und Sanierungsleistungen. Anschließend führt der Bauträger die Sanierung des Gebäudes durch.
Das ist für die Denkmal-AfA von besonderer Bedeutung.
§ 7i EStG sieht für Erwerber vor, dass begünstigte Anschaffungskosten für entsprechende Baumaßnahmen berücksichtigt werden können, soweit diese nach dem rechtswirksamen Abschluss des Kaufvertrags durchgeführt wurden.
Vereinfacht gesagt:
Kaufvertrag → Sanierung → Denkmal-AfA
Und genau deshalb werden unsere Denkmalimmobilien verkauft, bevor die entsprechenden Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden.
Der Käufer saniert nicht selbst
Das ist ein Punkt, der uns wichtig ist.
„Kauf vor der Sanierung“ bedeutet nicht, dass der Käufer anschließend Handwerker suchen, Angebote einholen oder die Abstimmung mit der Denkmalbehörde selbst übernehmen muss.
Bei unseren Projekten liegt die Durchführung der vereinbarten Sanierung beim Bauträger.
Die Sanierung eines Denkmals ist ein komplexes Zusammenspiel aus historischer Bausubstanz, Planung, moderner Gebäudetechnik und den Anforderungen des Denkmalschutzes.
Gerade deshalb arbeiten wir mit erfahrenen Partnern zusammen, die solche Projekte professionell umsetzen.
Der Käufer erwirbt also eine Immobilie, deren Sanierung bereits geplant und vertraglich definiert ist – und wird nach Fertigstellung Eigentümer einer umfassend sanierten Wohnung in einem historischen Gebäude.
Warum ist der Kaufzeitpunkt für die Denkmal-AfA so wichtig?
Bei einer Denkmalimmobilie kann ein Teil der begünstigten Sanierungskosten unter den Voraussetzungen des § 7i EStG erhöht abgeschrieben werden.
Für vermietete Denkmalimmobilien sieht § 7i grundsätzlich eine Abschreibung der begünstigten Aufwendungen über zwölf Jahre vor:
8 Jahre mit jeweils bis zu 9 %und anschließend4 Jahre mit jeweils bis zu 7 %.
Für einen Erwerber ist dabei der Zeitpunkt des Kaufvertrags wichtig: Maßnahmen, die bereits vor dem rechtswirksamen Erwerbsvertrag durchgeführt wurden, gehören grundsätzlich nicht zu den nach § 7i für den Erwerber begünstigten Anschaffungskosten.
Deshalb gehört der zeitliche Ablauf bei einem Denkmalprojekt von Anfang an zum Konzept.
Wer die steuerliche Systematik genauer verstehen möchte, findet dazu unseren Beitrag „§ 7i EStG verständlich erklärt“.
Wann beginnt die Denkmal-AfA?
Auch hier ist der Ablauf einfacher, als er zunächst klingt.
Die Denkmal-AfA beginnt nicht bereits mit dem Notartermin.
§ 7i EStG sieht die erhöhte Abschreibung grundsätzlich im Jahr des Abschlusses der begünstigten Baumaßnahmen und in den folgenden elf Jahren vor.
Ein einfaches Beispiel:
Der Kaufvertrag wird 2026 geschlossen. Die Sanierung wird 2028 abgeschlossen.
Dann beginnt die erhöhte Abschreibung grundsätzlich mit dem Jahr 2028.
Das ist für die persönliche Wirtschaftlichkeitsberechnung wichtig, denn dadurch lässt sich bereits vor dem Kauf darstellen, ab wann die Denkmal-AfA voraussichtlich steuerlich wirken kann.
Wie wir AfA, Finanzierung, Mieteinnahmen und persönliche Steuerwirkung zusammen betrachten, erklären wir ausführlicher in „Denkmal-AfA berechnen: So funktioniert die Wirtschaftlichkeitsberechnung“.
Welcher Zeitpunkt ist für den Beginn der Abschreibung entscheidend?
Für den Beginn der Denkmal-AfA ist nicht entscheidend, wann die endgültige Denkmalbescheinigung eintrifft. Maßgeblich ist grundsätzlich das Jahr, in dem die begünstigten Baumaßnahmen abgeschlossen sind.
Eine Wohnung beziehungsweise ein Gebäude gilt steuerlich grundsätzlich dann als fertiggestellt, wenn die wesentlichen Bauarbeiten abgeschlossen sind und die Wohnung entsprechend ihrer vorgesehenen Nutzung genutzt werden kann.
Das ist für Käufer wichtig: Auch wenn die endgültige Denkmalbescheinigung erst später ausgestellt wird, kann der Zeitraum der erhöhten Abschreibung bereits mit dem Jahr beginnen, in dem die maßgeblichen Sanierungsmaßnahmen abgeschlossen wurden.
Ein Beispiel:
Kaufvertrag 2026 → Abschluss der Sanierungsmaßnahmen 2028 → Beginn der Denkmal-AfA grundsätzlich 2028 → endgültige Denkmalbescheinigung beispielsweise erst 2029.
Dass die Bescheinigung später eintrifft, verschiebt also nicht automatisch den Beginn der Denkmal-AfA. Sie dient anschließend als Nachweis über die tatsächlich bescheinigten begünstigten Aufwendungen.
Wer bestätigt eigentlich die Höhe der Denkmal-AfA?
Nach der Sanierung kommt die sogenannte Denkmalbescheinigung ins Spiel.
Die zuständige Denkmalbehörde bescheinigt die Voraussetzungen und die Höhe der Aufwendungen, die den begünstigten Maßnahmen zuzurechnen sind. Diese Bescheinigung ist anschließend der maßgebliche Nachweis für die erhöhte Abschreibung nach § 7i EStG.
Für den Käufer ist damit nachvollziehbar dokumentiert, welche Aufwendungen von der zuständigen Stelle als begünstigt bescheinigt wurden.
Die im Vorfeld eines Projekts ausgewiesenen AfA-Anteile beruhen deshalb zunächst auf der Projekt- und Kostenplanung. Die endgültige Höhe ergibt sich aus der späteren Bescheinigung.
Wann kommt die Denkmalbescheinigung?
Hier ist ein Punkt wichtig, den Käufer kennen sollten:
Die Denkmalbescheinigung liegt nicht unmittelbar mit der Fertigstellung auf dem Tisch.
Nach Abschluss der entsprechenden Maßnahmen muss sie bei der zuständigen Stelle beantragt und bearbeitet werden. Wie lange das dauert, ist unterschiedlich und hängt unter anderem von der zuständigen Behörde und dem jeweiligen Projekt ab.
Es ist bei Denkmalimmobilien daher nicht ungewöhnlich, dass die endgültige Bescheinigung erst einige Zeit nach Abschluss der Sanierung vorliegt.
Das ist Teil des normalen Ablaufs und zunächst kein Grund zur Beunruhigung.
Muss ich mit der Denkmal-AfA warten, bis die Bescheinigung da ist?
In der Regel nicht.
Liegt die endgültige Denkmalbescheinigung zum Zeitpunkt der betreffenden Steuererklärung noch nicht vor, kann die erhöhte Abschreibung bereits auf Grundlage der vorhandenen Unterlagen und der voraussichtlich begünstigten Aufwendungen vorläufig berücksichtigt werden.
Die Finanzverwaltung sieht für diesen Fall ausdrücklich die Möglichkeit vor, die erhöhten Abschreibungen zunächst im Wege einer Schätzung anzuerkennen.
Die endgültige Denkmalbescheinigung wird nach ihrem Erhalt beim Finanzamt nachgereicht.
Für Käufer bedeutet das ganz praktisch:
Eine längere Bearbeitungszeit der Denkmalbehörde bedeutet nicht automatisch, dass man bis zum Erhalt der endgültigen Bescheinigung auf die steuerliche Berücksichtigung der Denkmal-AfA warten muss.
Das ist in der Praxis ein wichtiger Punkt, denn zwischen Fertigstellung und endgültiger Bescheinigung kann durchaus Zeit liegen.
Was muss der Käufer beim Finanzamt tun?
Auch das ist grundsätzlich überschaubar.
Nach Abschluss der begünstigten Maßnahmen wird die Denkmal-AfA im Rahmen der Steuererklärung geltend gemacht.
Liegt die endgültige Denkmalbescheinigung zu diesem Zeitpunkt bereits vor, dient sie als entsprechender Nachweis.
Liegt sie noch nicht vor, erfolgt die steuerliche Berücksichtigung in der Praxis häufig zunächst anhand der vorhandenen Unterlagen und der voraussichtlichen begünstigten Aufwendungen. Sobald die endgültige Bescheinigung vorliegt, wird sie beim Finanzamt nachgereicht.
Der eigene Steuerberater übernimmt dabei in der Regel die konkrete steuerliche Abwicklung.
Kurz gesagt:
Sanierung abgeschlossen → Denkmal-AfA geltend machen → Bescheinigung nach Erhalt einreichen.
Mehr muss ein Käufer für das grundsätzliche Verständnis zunächst gar nicht wissen.
Wie läuft ein Denkmalprojekt also insgesamt ab?
Der gesamte Ablauf lässt sich auf wenige Schritte reduzieren:
1. Immobilie auswählenGemeinsam schauen wir, welches Projekt und welche Wohnung zur persönlichen Situation passen.
2. Steuer- und WirtschaftlichkeitsberechnungWir zeigen anhand der konkreten Wohnung, wie sich Kaufpreis, Finanzierung, Mieteinnahmen und die voraussichtliche Denkmal-AfA zusammensetzen können.
3. Kaufvertrag beim NotarDer Erwerb erfolgt vor Durchführung der für den Käufer begünstigten Sanierungsmaßnahmen.
4. Sanierung durch den BauträgerDie vereinbarten Maßnahmen werden entsprechend der Planung und in Abstimmung mit den zuständigen Stellen durchgeführt.
5. Fertigstellung und ÜbergabeNach Abschluss der Sanierung wird die Wohnung übergeben und kann vermietet werden.
6. Denkmal-AfAMit Abschluss der begünstigten Maßnahmen beginnt grundsätzlich der Zeitraum der erhöhten Abschreibung.
7. DenkmalbescheinigungDie endgültige Bescheinigung wird nach Abschluss der Maßnahmen beantragt und nach Erhalt steuerlich verwendet beziehungsweise beim Finanzamt nachgereicht.
Damit wird aus einem historischen Gebäude Schritt für Schritt eine modernisierte Immobilie mit besonderen steuerlichen Möglichkeiten.
Warum wir bei Denkmalprojekten auf erfahrene Partner setzen
Gerade weil bei einer Denkmalimmobilie Planung, Sanierung und steuerliche Rahmenbedingungen ineinandergreifen, spielt die Erfahrung des Bauträgers eine wichtige Rolle.
Unsere langjährigen Partner haben in den vergangenen 25 Jahren mehr als 3.300 Denkmalschutzwohnungen hochwertig saniert und an ihre Eigentümer übergeben.
Für uns ist diese Erfahrung ein wesentlicher Bestandteil bei der Auswahl unserer Projekte.
Denn für den Käufer soll der Ablauf möglichst klar sein:
Immobilie auswählen, Finanzierung und Zahlen abstimmen, beim Notar kaufen – und anschließend wird das historische Gebäude professionell saniert.
Wie der Kauf einer Denkmalimmobilie bei uns insgesamt abläuft, erklären wir auch in unserem Beitrag „Wie läuft der Kauf einer Denkmalimmobilie als Gesamtpaket ab?“
Aus historischer Substanz wird moderner Wohnraum
Genau das ist am Ende das Besondere an einer Denkmalimmobilie.
Der Käufer entscheidet sich zu einem Zeitpunkt für das Objekt, an dem dessen Verwandlung häufig erst beginnt.
Aus einer alten Fabrik, einem historischen Gutshof oder einem Jugendstilhaus entsteht moderner Wohnraum – während die Architektur und Geschichte des Gebäudes erhalten bleiben.
Gleichzeitig können die besonderen steuerlichen Möglichkeiten des § 7i EStG Bestandteil des persönlichen Vermögensaufbaus werden.
Geschichte bewahren. Werte schaffen.
Sie möchten wissen, welche Denkmalprojekte aktuell verfügbar sind?
Auf unserer Immobilienseite finden Sie unsere aktuellen Denkmalimmobilien sowie weitere ausgewählte Kapitalanlagen.
Gerne erstellen wir Ihnen für eine konkrete Wohnung eine persönliche Steuer- und Wirtschaftlichkeitsberechnung und zeigen Ihnen den gesamten Ablauf vom Kauf bis zur Fertigstellung.
